NA Consultancy | Haya van Somerenlaan 34 | 1187 RB | Amstelveen | T. 020 345 72 27 | M. 06 518 159 71
NA Consultancy adviseert en ondersteunt besturen van Serviceflats waarbij
verbetering van dienstverlening en service aan bewoners centraal staat.
verbetering van dienstverlening en service aan bewoners centraal staat.
Contact
Bedankt voor uw interesse voor NA Consultancy.
We nemen spoedig contact met u op.
Bedankt voor uw interesse voor NA Consultancy.
We nemen spoedig contact met u op.
Tell a friend
Denkt u iemand van dienst te zijn door hem/haar een verwijzing naar onze website te sturen? Vul dan het onderstaande formulier in.
Uw gegevens worden niet opgeslagen en alleen gebruikt voor deze toepassing.
Denkt u iemand van dienst te zijn door hem/haar een verwijzing naar onze website te sturen? Vul dan het onderstaande formulier in.
Uw gegevens worden niet opgeslagen en alleen gebruikt voor deze toepassing.
Tell a friend
De link is naar uw contact verzonden.
De link is naar uw contact verzonden.
Over ons
NA Consultancy is een onafhankelijk advies - en organisatiebureau, innoverend en toonaangevend als beleidsmaker voor serviceflats in Nederland en België naar hedendaagse maatstaven.
Wij bieden specifieke ervaring in het begeleiden van besturen en management in veranderingstrajecten van serviceflats.
Wij werken samen met zorgvuldig geselecteerde, integere vastgoedpartners om serviceflats te kunnen moderniseren.
Onze kracht ligt in de uitvoering en herpositionering tijdens renovatie en nieuwbouw van serviceflats, waarbij realisatie van de individuele woonwensen van senioren centraal staat.
Wij hebben hiervoor een uniek service- en zorgmodel voor serviceflats ontwikkeld. Domotica neemt hierbij een belangrijke positie in. Begeleiding van de implementatie hiervan is bij ons in vertrouwde handen.
Wij hebben net even dat stapje voor op anderen in het ontwikkelen van visie.
Onze missie is het verbeteren van de zorg in het algemeen en ondersteunen zorginitiatieven in Nederland.
Hoogwaardige huisvesting voor senioren met diensten, service en zorg op maat tegen reële, verantwoorde prijzen.
NA Consultancy is een onafhankelijk advies - en organisatiebureau, innoverend en toonaangevend als beleidsmaker voor serviceflats in Nederland en België naar hedendaagse maatstaven.
Wij bieden specifieke ervaring in het begeleiden van besturen en management in veranderingstrajecten van serviceflats.
Wij werken samen met zorgvuldig geselecteerde, integere vastgoedpartners om serviceflats te kunnen moderniseren.
Onze kracht ligt in de uitvoering en herpositionering tijdens renovatie en nieuwbouw van serviceflats, waarbij realisatie van de individuele woonwensen van senioren centraal staat.
Wij hebben hiervoor een uniek service- en zorgmodel voor serviceflats ontwikkeld. Domotica neemt hierbij een belangrijke positie in. Begeleiding van de implementatie hiervan is bij ons in vertrouwde handen.
Onafhankelijk is ons statement
“U als opdrachtgever mag van ons verlangen, dat wij strikt onafhankelijk zijn en er zijn daarom nooit financiële banden tussen ons en de partijen die wij mogelijk met u in contact brengen. Volstrekte transparantie is in uw proces van groot belang, waarbij de wensen, doelstelling en het belang van u als opdrachtgever centraal staan. NA Consultancy is mens- en resultaat gericht.”Onze doelstelling
NA Consultancy en de zorg in NederlandWij hebben net even dat stapje voor op anderen in het ontwikkelen van visie.
Onze missie is het verbeteren van de zorg in het algemeen en ondersteunen zorginitiatieven in Nederland.
Hoogwaardige huisvesting voor senioren met diensten, service en zorg op maat tegen reële, verantwoorde prijzen.
Serviceflats
Er is een toenemende vraag ontstaan naar comfortabel en veilig wonen waarbij een juiste kwaliteit en prijsverhouding essentieel zijn.
Serviceflats
Wonen in een serviceflat betekent zelfstandig, comfortabel en veilig wonen. Men kan een eigen leven blijven leiden met een sociaal netwerk en zich omgeven met een aantrekkelijk pakket facultatieve diensten in een actieve omgeving.
Comfortabel door de aanwezigheid van een zorgmanager en een receptionist waarbij de mogelijkheid op een aanvullende dienstverlening, zoals zorg op maat tot ieders beschikking staat.
De bewoners van een serviceflat vormen een heterogene leefgemeenschap met een gemeenschappelijke wens: zoveel mogelijk service, zo weinig mogelijk zorgen tegen zo laag mogelijke kosten.
De meeste serviceflats sluiten niet meer aan op de huidige generatie senioren.
Er is vaak onderhoudsachterstand, de appartementen zijn te klein en gedateerd. Het gebouw sluit niet aan bij de persoonlijke situatie van bewoners.
Doordat de servicekosten niet in verhouding staan tot de geleverde diensten is er veel leegstand.
Onze dienstverlening is erop gericht een optimale kwaliteit van de service te realiseren, waarbij de kosten voor de leden op een verantwoorde wijze worden doorberekend.
Er is een toenemende vraag ontstaan naar comfortabel en veilig wonen waarbij een juiste kwaliteit en prijsverhouding essentieel zijn.
Serviceflats
Wonen in een serviceflat betekent zelfstandig, comfortabel en veilig wonen. Men kan een eigen leven blijven leiden met een sociaal netwerk en zich omgeven met een aantrekkelijk pakket facultatieve diensten in een actieve omgeving.
Comfortabel door de aanwezigheid van een zorgmanager en een receptionist waarbij de mogelijkheid op een aanvullende dienstverlening, zoals zorg op maat tot ieders beschikking staat.
De bewoners van een serviceflat vormen een heterogene leefgemeenschap met een gemeenschappelijke wens: zoveel mogelijk service, zo weinig mogelijk zorgen tegen zo laag mogelijke kosten.
De meeste serviceflats sluiten niet meer aan op de huidige generatie senioren.
Er is vaak onderhoudsachterstand, de appartementen zijn te klein en gedateerd. Het gebouw sluit niet aan bij de persoonlijke situatie van bewoners.
Doordat de servicekosten niet in verhouding staan tot de geleverde diensten is er veel leegstand.
Problematiek
Problemen waarmee hedendaagse serviceflats worden geconfronteerd:- Stuurloze organisatie
- Verouderde organisatie structuur
- Plotselinge vacatures in de top
- Leegstand, veroorzaakt door te hoge maandlasten
- Prijs en kwaliteitsverhouding van geboden service is niet van deze tijd
- Stoffig imago
- Onduidelijkheid over de service en diensten
- Teveel geboden en verboden
- Afslanking en ‘outsourcing’
Onze dienstverlening is erop gericht een optimale kwaliteit van de service te realiseren, waarbij de kosten voor de leden op een verantwoorde wijze worden doorberekend.
Diensten
Wij bekijken en inventariseren samen met uw bestuur en de leden van uw serviceflat welke diensten er geleverd moeten worden, waarbij het specifieke karakter en de identiteit van de leefgemeenschap behouden blijft.
U wordt geheel begeleid in uw reorganisatie waarbij service en zorg op maat worden geleverd met als effect verlaging van servicekosten en het terugdringen van de leegstand van de appartementen.
Tot slot ondersteunen wij uw bestuur bij alle bijkomende werkzaamheden.
Hierbij kunt u denken aan:
NA Consultancy en zorgvastgoed
Als Bestuur krijgt u de garantie, dat wij u onpartijdig en gebaseerd op ervaring en expertise adviseren over de (on) mogelijkheden bij een mogelijke vastgoedtransformatie. Aanbeveling van een zorgvastgoedpartij is uitsluitend gebaseerd op het behalen van uw doelstellingen.
Daarnaast bieden wij managementondersteuning bij de invoering van het veranderprogramma, werkend met een duidelijk doel, vanuit een goed en doordacht plan.
Bij Interne communicatie richten wij ons op drie peilers:
Het creëren van draagvlak door het organiseren van bijeenkomsten voor belanghebbenden (bewoners, hun kinderen en eventuele adviseurs)
Zorgvuldige begeleiding
Na voltooiing herpositionering is NA Consultancy te consulteren voor een zorgvuldige afhandeling van vragen die kunnen voortvloeien uit onze werkzaamheden.
Externe communicatie
Het ontwikkelen van logo’s, websites, briefpapier, intensieve advertentie campagnes en promoties maken deel uit van onze activiteiten.
Wij zijn in staat uw ideeën om te zetten naar krachtige visuele concepten.
Dit betekent dat uw identiteit zo wordt vertaald dat deze herkenbaar is voor uw doelgroep, met een positieve associatie.
Het fungeert tevens als signaalfunctie om ontwikkelingen uit de buitenwereld op te merken en adequaat te integreren in het beleid van uw organisatie.
Wij bekijken en inventariseren samen met uw bestuur en de leden van uw serviceflat welke diensten er geleverd moeten worden, waarbij het specifieke karakter en de identiteit van de leefgemeenschap behouden blijft.
U wordt geheel begeleid in uw reorganisatie waarbij service en zorg op maat worden geleverd met als effect verlaging van servicekosten en het terugdringen van de leegstand van de appartementen.
Tot slot ondersteunen wij uw bestuur bij alle bijkomende werkzaamheden.
Hierbij kunt u denken aan:
- Organisatieadvies
- Omvorming van het dienstenpakket naar eigentijdse vraaggestuurde zorg- en serviceconcepten
- Selectie en kwaliteitsbewaking van leveranciers voor service-,comfort-, veiligheid- en zorgdiensten.
- Woonwensen onderzoek vertaling naar collectieve en individuele diensten
- Bestrijding leegstand
- Beleidsnotities
- Advies en begeleiding renovatie serviceflat
- Advies nieuwbouw serviceflat
- Begeleiding transitie van koop naar huur
- Transitie Coöperatieve Vereniging naar Vereniging van Eigenaars en ondersteuning
- Tevredenheids onderzoek
NA Consultancy en zorgvastgoed
Als Bestuur krijgt u de garantie, dat wij u onpartijdig en gebaseerd op ervaring en expertise adviseren over de (on) mogelijkheden bij een mogelijke vastgoedtransformatie. Aanbeveling van een zorgvastgoedpartij is uitsluitend gebaseerd op het behalen van uw doelstellingen.
Organisatie en advies
Ons team helpt u bij het ontwikkelen van een toekomstvisie, het bepalen van de veranderstrategie, zoals dienstverlening/service op maat en verlaging van de servicekosten en de invoering van het veranderprogramma, de z.g. revitalisering van uw serviceappartement.Daarnaast bieden wij managementondersteuning bij de invoering van het veranderprogramma, werkend met een duidelijk doel, vanuit een goed en doordacht plan.
Communicatie
Interne communicatieBij Interne communicatie richten wij ons op drie peilers:
Het creëren van draagvlak door het organiseren van bijeenkomsten voor belanghebbenden (bewoners, hun kinderen en eventuele adviseurs)
Zorgvuldige begeleiding
Na voltooiing herpositionering is NA Consultancy te consulteren voor een zorgvuldige afhandeling van vragen die kunnen voortvloeien uit onze werkzaamheden.
Externe communicatie
Het ontwikkelen van logo’s, websites, briefpapier, intensieve advertentie campagnes en promoties maken deel uit van onze activiteiten.
Wij zijn in staat uw ideeën om te zetten naar krachtige visuele concepten.
Dit betekent dat uw identiteit zo wordt vertaald dat deze herkenbaar is voor uw doelgroep, met een positieve associatie.
Het fungeert tevens als signaalfunctie om ontwikkelingen uit de buitenwereld op te merken en adequaat te integreren in het beleid van uw organisatie.
Overigens
Naar aanleiding van aanvragen van onze cliënten hebben wij onlangs onze service uitgebreid. Vanuit onze expertise kunnen wij u tevens advies en begeleiding bieden bij het zoeken naar uw nieuwe woning.
Het zoeken naar een aangepaste woonsituatie in bijvoorbeeld een serviceflat of zorgresidentie is geen eenvoudige zaak. Wij gaan voor u binnen een vooraf afgesproken programma van eisen en financiële doelstellingen op zoek naar een woonsituatie die bij uw wensen past.
Meer weten?
Naar aanleiding van aanvragen van onze cliënten hebben wij onlangs onze service uitgebreid. Vanuit onze expertise kunnen wij u tevens advies en begeleiding bieden bij het zoeken naar uw nieuwe woning.
Het zoeken naar een aangepaste woonsituatie in bijvoorbeeld een serviceflat of zorgresidentie is geen eenvoudige zaak. Wij gaan voor u binnen een vooraf afgesproken programma van eisen en financiële doelstellingen op zoek naar een woonsituatie die bij uw wensen past.
Meer weten?
Contact
![]()
NA Consultancy
Haya van Somerenlaan 34
1187 RB Amstelveen
T. 0031 20-3457227
F. 0031 20-3457227
M.0031 6 51815971
E. info@naconsultancy.nl
KvK. 34365194
De dienstverlening "Calamiteiten Plannen" is overgedragen aan Ouder Worden in Eigen Huis te Nuenen
Haya van Somerenlaan 34
1187 RB Amstelveen
T. 0031 20-3457227
F. 0031 20-3457227
M.0031 6 51815971
E. info@naconsultancy.nl
KvK. 34365194
De dienstverlening "Calamiteiten Plannen" is overgedragen aan Ouder Worden in Eigen Huis te Nuenen
Publicaties
Downloads en andere openbare artikelen.
Op al onze diensten en publicaties zijn de algemene voorwaarden van toepassing.
Downloads en andere openbare artikelen.
Op al onze diensten en publicaties zijn de algemene voorwaarden van toepassing.
Algemene publicaties (10)
Download dit artikel als pdf.
Download de publicatie als pdf.
Download PowerPoint presentatie als pdf.
door Wijnanda Alberts, NA Consultancy
Serviceflats bevinden zich in een transitiefase. De markt van wonen en dienstverlening aan ouderen is in beweging. De serviceflat is een woonvorm voor senioren, die in Nederland in de zestiger jaren een begrip is geworden. Zij waren bedoeld voor ouderen in de midden- en hogere inkomenscategorie. In de afgelopen 25 jaar zijn er nauwelijks nieuwe serviceflats bijgekomen.
Wonen in een serviceflat betekent zelfstandig, veilig en comfortabel wonen met een pakket aan summiere collectieve diensten. De markpositie is op dit moment matig. Er is leegstand en lage koopprijzen. De servicekosten zijn niet marktconform de geleverde diensten.
Erven dienen per maand de servicekosten te betalen, wat voor velen niet op te brengen is.
Vergrijzing is een belangrijk sociaaleconomisch thema voor de komende decennia
Het SPB toont aan, dat de demografische ontwikkeling van senioren en hun
woonzorg behoeften toeneemt. Toename van vitale en hoogopgeleide senioren zal
in ieder geval tot 2030 toenemen. Wij kunnen stellen, dat de senior als zodanig niet bestaat. De veelheid van individuele wensen vraagt dan ook om maatwerk.
Hierbij valt op te merken, dat:
Om het concept van serviceflats te verbeteren, moet het wonen van senioren gekoppeld zijn aan de principes van de hotelwereld en de zorgsector. Gastvrijheid moet een attitude worden binnen iedere vorm van huisvesting van senioren. Serviceflats van de toekomst hebben hier een voortrekkersrol in. Hotel- en Leisure sentimenten zijn primair, terwijl zorg op maat subtiel wordt toegevoegd. Wij spreken dan over een woonvorm, van comfortabele moderne appartementen met een adequate zorg voor senioren, die hotelmatige faciliteiten op prijs stellen. Het principe geldt hierbij: de afnemer betaalt. De servicekosten worden hierdoor marktconform en flexibel.
De belangstelling en vraag naar serviceflats zal de komende jaren sterk worden beïnvloed door de nieuwe groep senioren. De nieuwe generatie is omvangrijk en bovendien mondiger en kritischer dan voorheen. Zij willen een andere invulling geven aan het ouder worden en hebben ook de middelen daarvoor. Het zijn mensen die gereisd hebben en de economische boomperiode hebben meegemaakt. Bovendien, hebben zij altijd ruim en comfortabel gewoond. De oppervlakte van de huidige appartementen is achterhaald. Leisure en wellness zijn essentieel voor hen.
De appartementen zullen geschikt gemaakt moeten worden om hulp aan huis te verlenen.
De focus zal liggen op comfort en veiligheid, gezondheidszorg, d.m.v. zorg op maat, thuis en contacten met de familie en de buitenwereld.
Uit onderzoek is gebleken, dat besturen van serviceflats en andere belanghebbenden rekening moeten houden met de behoefte van bewoners aan communicatie, sociaal contact en andere welzijnsgeoriënteerde waarden.
Deze trends moeten worden vertaald in een gevarieerd aanbod van serviceflats:
Tevens zijn de niet-zorgtaken relevant voor serviceflats en maken deel uit van het nieuwe concept serviceflats in bredere zin. Taken, zoals onderhoud, schoonmaak, maken deel uit van het concept in bredere zin. Moeten de facilitaire diensten in eigen beheer worden verricht of worden uitbesteed?
Het is belangrijk om een visie te ontwikkelen voor de toekomstige ‘serviceflats”, of moeten wij het woonhotels kunnen noemen? In deze visie zijn de gastvrijheid principes en marktgerichte benadering van de hotelwereld te combineren met kennis en ervaring in de service- en dienstverlening van serviceflats essentieel.
Zo ontstaat er een gevarieerd en comfortabel woon- service/diensten en zorg aanbod, voor verschillende levensstijlen, woonwensen en servicebehoeften, dat in staat is een antwoord te bieden op de veranderende vragen vanuit de samenleving. Senioren moeten zo lang mogelijk hun zelfstandigheid behouden, waarbij comfort, welzijn en veiligheid van de bewoners worden gegarandeerd.
Verandering van een collectief naar een collectief/ facultatief modern servicepakket voor de bewoners van serviceflats is van deze tijd. De vele geboden en verboden binnen serviceflats moeten verdwijnen.
De uitstraling van de serviceflat naar de buitenwereld moet uitnodigend zijn. De professionele en gastvrije attitude van het personeel zorgt ervoor, dat anderen een ‘fan’ worden van de serviceflat. Hoort zegt het voort….Je wilt er graan in wonen!
Besturen van serviceflats kunnen deze transformatie niet alleen in gang zetten. Het inschakelen van goede onafhankelijke adviseur is van levensbelang. Uitgangspunt moeten de huidige bewoners van de serviceflat zijn, maar wel met de blik gericht op de toekomstige bewoners. Het is belangrijk om een efficiënte organisatie voor de exploitatie van uw serviceflat op te zetten. Eén aanspreekpunt binnen uw organisatie, voor wonen, service en zorg op maat, levert het beste wooncomfort oplevert, zoals de receptioniste die het aanspreekpunt is voor de bewoners. In combinatie met andere serviceflats kan een manager worden aangesteld die zich bezighoudt met de dagelijkse bedrijfvoering en klanttevredenheid.
Een adviseur moet dit transformatietraject begeleiden vanuit het gevoel voor gastvrijheid en passie voor kwaliteit, comfort en gastvrijheid. Hij/zij moet zelf graag in uw serviceflat willen wonen.
Wanneer renovatie van het vastgoed noodzakelijk is, dient u via uw adviseur betrouwbare investeerders en vastgoedpartners te interesseren voor uw vastgoed. Deze partners moeten zorgvuldig geselecteerd worden op expertise, affiniteit, gedrevenheid, betrouwbaarheid en solvabiliteit.
Investeren in onze toekomst.
door Aagje Hendriksen.
Eindelijk hadden wij, na lang wikken en wegen een serviceflat in het westen van het land gekocht. Onze kinderen juichten ons toe. Wij hadden binnenpret, want wij kenden de goedbedoelde redenen van ons volwassen ‘kroost’.
Het appartement van onze keuze moest wel worden gerenoveerd.
Wij hebben ons in eerste instantie laten adviseren door de manager van de flat en die heeft ons een aantal aannemers aangeraden die bouwkundig op de hoogte waren van de mogelijkheden voor verbouwingen binnen het appartementencomplex.
Deze aannemers hebben wij vervolgens gevraagd een offerte uit te brengen, voor zowel de verbouwing als tevens de stoffering en inrichting van de flat.
Allen aardige mensen, vol met spannende tips, maar toch had ik het gevoel, dat zij niet helemaal begrepen wat wij nodig hadden.
De renovatie van onze flat moest wel gericht op de toekomst worden. Onze toekomst!
Hoe konden wij dit nu aan het hoofd peuteren van deze aardige aannemers?
Kortom, het werd tijd om onze ratio te gebruiken.
Wij hebben meteen een lijstje opgesteld met alle redenen waarom wij nu juist gekozen hebben om in een serviceflat te gaan wonen. Wij kwamen uit op: comfort, gemak, veiligheid en de mogelijkheid om gebruik te kunnen maken van diensten die wij zelf konden uitkiezen.
Met deze voorwaarden hebben wij opnieuw naar ons huis gekeken.
Wij zagen meteen wat wij wilden veranderen.
Allereerst moest ons appartement geheel drempelvrij worden en over stroeve vloeren beschikken om valpartijen in de toekomst te voorkomen.
Daarnaast wilden wij door een elektricien speciale contactdozen laten aanleggen, waarbij de stekkers er heel gemakkelijk uitgetrokken kunnen worden. Dat maakt vervelende verlengsnoeren overbodig, want ook daar kun je alleen maar over vallen.
Bovendien wisten wij dat we moesten zorgen voor een goede basis verlichting, want met het ouder worden, heb je meer licht nodig om goed te kunnen zien.
Wij merkten verder op dat er nog oude radiatoren in de flat waren. Ook vervangen dus!
Bij de keuze van onze nieuwe radiatoren werd ons aangeraden om erop te letten dat de radiatoren geen scherpe randen en hoeken hadden, en dat tevens de thermostaatknop zeer soepel gedraaid kon worden. Wat een goed advies! Want in ons eigen huis bleef het na de zomer toch altijd weer een hele klus om die open te draaien.
Het zijn heel ‘trendy’ radiatoren geworden!
Nu had ik ook wel eens gehoord van Domotica, maar wat dit nu precies inhield?
Iets met automatisering in huis of zo…het zou ons het leven in de flat een stuk gemakkelijker kunnen maken. Maar hoe? Wij zijn geen techneuten en zijn al blij dat wij onze dvd speler kunnen aan - en uitzetten.
Daarom zijn wij ook op het Internet gaan surfen. Wij vonden een interessante site, waarbij een architect gespecialiseerd in seniorenwoningen goede adviezen gaf.
Deze Masi Mohammadi heeft een proefschrift geschreven over Domotica. Zij vindt, dat er beter naar senioren geluisterd moet worden om er achter te komen wat zij werkelijk nodig hebben.
Hoe kunnen wij luisteren naar de mogelijkheden als wij niet goed worden voorgelicht? Zoals in ons geval door onze aannemers….
Dus, daarom toch maar flink doorgezocht op het Internet.
Zo vonden wij een belangrijke tip over deurklinken. Hoe vaak was ik niet blijven haken met mijn mouw aan de deurklink? Nu kunnen wij dit voorkomen, met een ander type deurklink, die het uiteinde gebogen naar de deur heeft.
En, wat zou een ringleiding kosten? Mijn man droeg al een gehoorapparaat en klaagde altijd, dat hij als de televisie aanstond, het gesprek niet goed meer kon volgen. Dan ontstond er een getetter, vreselijk. Wij hebben het online voorgelegd aan elektricien en audicien.
En ja hoor: er was de mogelijkheid om een ringleiding aan te leggen via de buitenwand van de flat. Dat is toch heerlijk voor mijn man, om de TV en de radio weer te kunnen verstaan?
Senioren zijn wij, maar wij hebben ons niet laten kisten.
Met al onze ontdekkingen via het Internet stapten wij ditmaal goed voorbereid naar aannemersland. Wij vonden al snel een aannemer die onze uitdaging met beide handen aan wilde pakken. Hij kwam zelfs met nog meer ideeën.
Zoals over de veiligheid in ons appartement: Kookten wij zelf, of wilden wij maaltijden betrekken via de cateraar? Of wij rookten? Nee, maar wij brandden wel eens kaarsen. Dus….Er zouden ook rookmelders en sprinklers moeten worden aangebracht.
Tevens maakte hij ons attent op het feit, dat wij brandvertragende gordijnen en tapijten moesten uitkiezen.
Na een blik op ons balkon adviseerde hij ons om ook deze drempel te verlagen, want ja, wij moesten het balkon wel makkelijk met een rollator of rolstoel kunnen bereiken.
Oei!, dat klonk wel even hard, “wij, een rollator of een rolstoel?” Maar, hij had natuurlijk wel gelijk.
Wat wilden wij nog meer? Een nieuwe keuken. Wel voorzien van alle moderne snufjes, en in ieder geval een koolstoffilter. Ook hier kregen wij de gouden tip om het aanrechtblad in hoogte afstelbaar te maken, zodat onderkastjes gemakkelijk verwijderbaar zouden zijn, voor eventueel rolstoelgebruik in de toekomst.
Ook de deuren moesten verbreed worden naar 90 centimeter en de badkamer moest worden vergroot, zodat het appartement geheel geschikt werd voor rolstoelgebruik en intensieve zorg aan huis.
Ik heb ook luxe vlakke antislip tegels uitgezocht voor de keuken, badkamer en toilet.
Voor de badkamer werd ons afgeraden om een bad te nemen. Ik moest wel even slikken, want, mijn bad….Maar ja…de toekomst. Op een gegeven moment zal ik niet meer zo snel meer in het bad kunnen stappen en dan zullen wij weer moeten gaan verbouwen. Ook hier hebben wij dus een knoop doorgehakt: Nu hebben wij een prachtige douchecabine, met een stevige douche-glijstang en speciale kranen die wij gemakkelijk kunnen bedienen.
Uiteindelijk hebben wij ons door de elektricien ook nog laten informeren over Domotica. Hij toonde ons een aanraakscherm dat leek op een videofooninstallatie. Hierop kan van alles worden aangesloten, zoals een personenalarmering, een inbraak - en een brandalarm. Maar je kunt er ook de lampen allemaal mee aan, uit of stand-by zetten. Ook de keukenapparatuur kan bij het weggaan worden in - of uitgeschakeld. Dan heb je geen kans op oververhitting van een pan tijdens afwezigheid of als ik toevallig aan de telefoon zit en het koken vergeet…
Er kan zelfs nog iets worden geïnstalleerd, waarmee wij via het Internet op het televisiescherm kunnen praten met b.v. bewoners, zorgverleners of de dokter.
Tot slot liet hij ons ook nog een hele bijzondere afstandsbediening zien. Een enkele afstandsbediening voor televisie, radio, videorecorder, cd speler, kamerverlichting, gordijnen, rolluiken, zonwering, openen van deuren, verwarming, ventilatie.
Die hebben wij laten aanbrengen en we oefenen ook al in het gebruik. Wij hebben nog niet alles uitgeprobeerd, maar gelukkig hebben wij nog even de tijd!
En toen dan eindelijk het moment gekomen was dat wij onze kinderen konden melden dat de renovatie kon beginnen, konden zij niet geloven waar wij allemaal mee bezig waren geweest! Waren dit hun ouders? En onze kleinkinderen waren zo enthousiast over al die ‘hippe’ dingetjes….Opa en oma waren “vet cool”.
door Wijnanda Alberts, NA Consultancy
‘Wettelijke verplichting voor een organisatie volgens Artikel 14 van de Arbeidsomstandigheden wet.’
Besturen van serviceflats worden vaak geconfronteerd met vragen van bewoners of er een calamiteitenplan is, vooral als men door een krantenartikel hier op attent wordt gemaakt. Helaas is in september een flatbewoner van 83 jaar om het leven gekomen bij een brand in een serviceflat in Voorschoten.
Ook moest een bewoner van een serviceflat in Bocholt, België met een rookvergiftiging in het ziekenhuis worden opgenomen toen een placemat langs de kookplaat toch begon te smeulen. Doordat de rookdetector in werking trad werd de brandweer snel gewaarschuwd van het onraad en had de brandweer de situatie snel onder controle.
Terecht dat bewoners bij dergelijke berichten onrustig worden.
Een calamiteitenplan lijkt een ‘veiliger’ gevoel te geven, doch de essentie is de brandveiligheid van het gebouw zelf. Voldoet de serviceflat aan de brandveiligheidsvoorschriften?
De huidige generatie serviceflats zijn meestal gebouwd in de zestiger/zeventiger jaren. Volgens de brandpreventiesystematiek is een serviceflat geen bejaardenoord, maar een normaal woongebouw.
Het is belangrijk om een beschrijving te maken van de bouw van de serviceflat. Vragen over de opbouw, zoals betonsteen, verdiepingsvloeren, uitvoering van de dakbedekking, lengterichting van het gebouw liggende dakbalklaag, brandwerende scheidingen, hoe zijn de plafonds van de gezamenlijke ruimten afgewerkt, maar ook vragen over vluchtwegen en wel of niet aanwezige zelfsluitende brand- en rookwerende deuren, aanwezigheid van rookmelders, noodverlichting en voldoende blusapparatuur zullen allereerst beantwoord moeten worden en zijn belangrijk voor de brandweer.
Wat is een calamiteitenplan?
In het plan wordt vastgelegd, hoe serviceflats zich voorbereiden op calamiteiten en vooral hoe men met een calamiteit omgaat, om vooral geen onjuiste beslissingen te nemen. In dit plan wordt vastgelegd wie, welke taken en bevoegdheden heeft. Tevens moeten deze in overeenstemming zijn met de bestaande regelgeving van de brandweer en andere overheidsorganisaties. Kortom, hoe moeten de betrokkenen handelen bij een calamiteit, zoals brand, stroomuitval, explosie door een gaslek, stormschade enz.
Wanneer een calamiteitenplan?
De serviceflat bestaat uit meerdere etages.
Er zijn meerdere personen tegelijkertijd in de serviceflat aanwezig.
Risico’s zijn voor brand, explosie, gaslekken, stormschade enz.
Hoe gaat men om met de calamiteit?
Wat moet omschreven staan in het calamiteitenplan?
Instructies:
Instructieplan:
Alarmering:
Verzamelplaats:
Tekeningen:
NA Consultancy zal in aansluiting op het bovenstaande een gedegen calamiteitenplan ontwikkelen, waar serviceflats zich op kunnen richten bij het opstellen van hun eigen calamiteitenplan.
Hoofdstukken:
Preparatie op calamiteitenbestrijding.
Uitgangspunten voor bestrijding van calamiteiten
Opzet en onderhoud calamiteitenplan
Calamiteit veroorzaakt door brand, stroomuitval, wateroverlast en niet inschatbare risico’s.
Taken en Verantwoordelijkheden bij het calamiteiten team
Bevoegdheden tijdens calamiteiten
Werkwijze bij uitvoering van het calamiteitenplan op specifieke calamiteit
Personele aspecten van calamiteitenorganisatie.
Taken van derden
Ontruimingsplan
Rol Bedrijfshulpverlening
Mochten serviceflats hier een bijdrage aan willen leveren, dan nodigen wij u gaarne uit om dit te sturen naar de Stichting Apartwonen, info@apartwonen.nl of wijnandaalberts@naconsultancy.nl
Interactie wordt door de Stichting Apartwonen en NA Consultancy (www.naconsultancy.nl) bijzonder op prijs gesteld.
Wijnanda Alberts, directeur NA Consultancy
VEILIGHEIDSERVICEFLATS
In korte tijd heeft NA Consultancy veel positieve reacties ontvangen op het voorstel om een uitgebreid calamiteitenplan voor Serviceflats in het Woonjournaal te publiceren. OokVerenigingvan Eigenaars toonden belangstelling.
U kunt hier een u een BHV plan downloaden. Ik heb gebruik gemaakt van brandpreventie informatie van de brandweer.
Niet alleen de Arbo-wet verplicht besturen een calamiteitenplan op te stellen, doch ook in de Wet ophet Bouwbesluit, het Gebruiksbesluit, de Wet Veiligheidsrisico‘s en de Wet Milieubeheer zijn bepalingen opgenomen omcalamiteiten te voorkomen en indien zij zichwel voordoen, adequaat te kunnen bestrijden.
Iedere serviceflat moet beschikken over een specifiekcalamiteitenplan, 'bedrijfsnoodplan', geprecisieerd op zelfredzame senioren.
Medewerkers, Bedrijfshulpverleners en Bestuursleden dienen op de hoogte te zijn met de inhoud van het calamiteitenplan.
Afhankelijkvan de functie en het gebruik van de Serviceflat gelden specifieke brandveiligheidseisen en kan een gebruiksvergunning nodig zijn. De voorschriften in een gebruiksvergunning zijn gericht ophet voorkomen en/of beperken van brand en de gevolgen daarvan. Zo is er aandacht voor gevaarlijke stoffen, vluchtmogelijkheden en de zelfredzaamheid van mensen.
Conform het Bouwbesluit, bent U verplicht een gebruiksvergunning te hebben, wanneer er sprake is van een woonfunctie en gebruikfunctie voor het samenkomen van mensen, zoals in een serviceflat opeen bepaald moment meer dan vijftig personen aanwezigkunnen zijn in de recreatiezaal, tijdens de ALV, happy hours, of recreatieve momenten.
Ik adviseer besturen van Serviceflats niet lichtzinnig om te springen met de verplichtingen tot een gebruikersvergunning.
Servlats en VvE's moeten aan de minimale eisen voor brandveiligeid, vluchtwegen en ontruiming voldoen.
vluchtwegen en ontruimingvoeldoen.
NA Consultancy kan tegen redelijke prijs een opmaat gericht Calamiteitenplan voor u opstellen ofhet door u gehanteerd calamiteitenplan opjuistheid controleren en adviseren voor eventuele aanpassingen.
U kunt een offerte aanvragen bij NA Consultancy, e-mail:info@naconsultancy.nl, telefoon:020-3457227, mobiel:06-51815971
Download het Bedrijfshulpverleningsplan (formulier) als pdf.
Ontruimingsplattegrond voor serviceflats en wooncomplexen06 december 2010
Download dit artikel als pdf.
BANO badkamers, een concept voor de zorg05 april 2010
Download de publicatie als pdf.
NA Consultancy PowerPoint presentatie03 december 2010
Download PowerPoint presentatie als pdf.Serviceflats en hun toekomst.07 augustus 2010
door Wijnanda Alberts, NA ConsultancyServiceflats bevinden zich in een transitiefase. De markt van wonen en dienstverlening aan ouderen is in beweging. De serviceflat is een woonvorm voor senioren, die in Nederland in de zestiger jaren een begrip is geworden. Zij waren bedoeld voor ouderen in de midden- en hogere inkomenscategorie. In de afgelopen 25 jaar zijn er nauwelijks nieuwe serviceflats bijgekomen.
Wonen in een serviceflat betekent zelfstandig, veilig en comfortabel wonen met een pakket aan summiere collectieve diensten. De markpositie is op dit moment matig. Er is leegstand en lage koopprijzen. De servicekosten zijn niet marktconform de geleverde diensten.
Erven dienen per maand de servicekosten te betalen, wat voor velen niet op te brengen is.
Vergrijzing is een belangrijk sociaaleconomisch thema voor de komende decennia
Het SPB toont aan, dat de demografische ontwikkeling van senioren en hun
woonzorg behoeften toeneemt. Toename van vitale en hoogopgeleide senioren zal
in ieder geval tot 2030 toenemen. Wij kunnen stellen, dat de senior als zodanig niet bestaat. De veelheid van individuele wensen vraagt dan ook om maatwerk.
Hierbij valt op te merken, dat:
- De vraag naar huisvesting en dienstverlening gedifferentieerd zal zijn.
- Verschuiving van collectiviteit naar facultatief, vanuit eigen verantwoordelijkheid van de nieuwe generatie senioren.
- Explosieve ontwikkelingen van totale woon- welzijn en woonzorg arrangementen.
- De wensen van ouderen liggen vooral op de woonomgeving en dienstverlening, zoals gastvrijheid, veiligheid en in te kopen zorg.
- Toename van participatie van marktpartijen, waaronder toenemende belangstelling van maatschappelijk betrokken investeerders.
Om het concept van serviceflats te verbeteren, moet het wonen van senioren gekoppeld zijn aan de principes van de hotelwereld en de zorgsector. Gastvrijheid moet een attitude worden binnen iedere vorm van huisvesting van senioren. Serviceflats van de toekomst hebben hier een voortrekkersrol in. Hotel- en Leisure sentimenten zijn primair, terwijl zorg op maat subtiel wordt toegevoegd. Wij spreken dan over een woonvorm, van comfortabele moderne appartementen met een adequate zorg voor senioren, die hotelmatige faciliteiten op prijs stellen. Het principe geldt hierbij: de afnemer betaalt. De servicekosten worden hierdoor marktconform en flexibel.
De belangstelling en vraag naar serviceflats zal de komende jaren sterk worden beïnvloed door de nieuwe groep senioren. De nieuwe generatie is omvangrijk en bovendien mondiger en kritischer dan voorheen. Zij willen een andere invulling geven aan het ouder worden en hebben ook de middelen daarvoor. Het zijn mensen die gereisd hebben en de economische boomperiode hebben meegemaakt. Bovendien, hebben zij altijd ruim en comfortabel gewoond. De oppervlakte van de huidige appartementen is achterhaald. Leisure en wellness zijn essentieel voor hen.
De appartementen zullen geschikt gemaakt moeten worden om hulp aan huis te verlenen.
De focus zal liggen op comfort en veiligheid, gezondheidszorg, d.m.v. zorg op maat, thuis en contacten met de familie en de buitenwereld.
Uit onderzoek is gebleken, dat besturen van serviceflats en andere belanghebbenden rekening moeten houden met de behoefte van bewoners aan communicatie, sociaal contact en andere welzijnsgeoriënteerde waarden.
Deze trends moeten worden vertaald in een gevarieerd aanbod van serviceflats:
- ruim, comfortabel en veilig.
- wellness en leisure
- goede service en indien gewenst, zorg op maat.
- gastvrijheid
- overgang van koop naar huur
- efficiënte en goede organisatie
Tevens zijn de niet-zorgtaken relevant voor serviceflats en maken deel uit van het nieuwe concept serviceflats in bredere zin. Taken, zoals onderhoud, schoonmaak, maken deel uit van het concept in bredere zin. Moeten de facilitaire diensten in eigen beheer worden verricht of worden uitbesteed?
Het is belangrijk om een visie te ontwikkelen voor de toekomstige ‘serviceflats”, of moeten wij het woonhotels kunnen noemen? In deze visie zijn de gastvrijheid principes en marktgerichte benadering van de hotelwereld te combineren met kennis en ervaring in de service- en dienstverlening van serviceflats essentieel.
Zo ontstaat er een gevarieerd en comfortabel woon- service/diensten en zorg aanbod, voor verschillende levensstijlen, woonwensen en servicebehoeften, dat in staat is een antwoord te bieden op de veranderende vragen vanuit de samenleving. Senioren moeten zo lang mogelijk hun zelfstandigheid behouden, waarbij comfort, welzijn en veiligheid van de bewoners worden gegarandeerd.
Verandering van een collectief naar een collectief/ facultatief modern servicepakket voor de bewoners van serviceflats is van deze tijd. De vele geboden en verboden binnen serviceflats moeten verdwijnen.
De uitstraling van de serviceflat naar de buitenwereld moet uitnodigend zijn. De professionele en gastvrije attitude van het personeel zorgt ervoor, dat anderen een ‘fan’ worden van de serviceflat. Hoort zegt het voort….Je wilt er graan in wonen!
Besturen van serviceflats kunnen deze transformatie niet alleen in gang zetten. Het inschakelen van goede onafhankelijke adviseur is van levensbelang. Uitgangspunt moeten de huidige bewoners van de serviceflat zijn, maar wel met de blik gericht op de toekomstige bewoners. Het is belangrijk om een efficiënte organisatie voor de exploitatie van uw serviceflat op te zetten. Eén aanspreekpunt binnen uw organisatie, voor wonen, service en zorg op maat, levert het beste wooncomfort oplevert, zoals de receptioniste die het aanspreekpunt is voor de bewoners. In combinatie met andere serviceflats kan een manager worden aangesteld die zich bezighoudt met de dagelijkse bedrijfvoering en klanttevredenheid.
Een adviseur moet dit transformatietraject begeleiden vanuit het gevoel voor gastvrijheid en passie voor kwaliteit, comfort en gastvrijheid. Hij/zij moet zelf graag in uw serviceflat willen wonen.
Wanneer renovatie van het vastgoed noodzakelijk is, dient u via uw adviseur betrouwbare investeerders en vastgoedpartners te interesseren voor uw vastgoed. Deze partners moeten zorgvuldig geselecteerd worden op expertise, affiniteit, gedrevenheid, betrouwbaarheid en solvabiliteit.
De dief is kansloos27 juni 2010
Ontwikkelen Visie en Realisatie Nieuwbouw Service Residenties27 juni 2010
Verbouwing van onze serviceflat29 augustus 2010
Investeren in onze toekomst.door Aagje Hendriksen.
Eindelijk hadden wij, na lang wikken en wegen een serviceflat in het westen van het land gekocht. Onze kinderen juichten ons toe. Wij hadden binnenpret, want wij kenden de goedbedoelde redenen van ons volwassen ‘kroost’.
Het appartement van onze keuze moest wel worden gerenoveerd.
Wij hebben ons in eerste instantie laten adviseren door de manager van de flat en die heeft ons een aantal aannemers aangeraden die bouwkundig op de hoogte waren van de mogelijkheden voor verbouwingen binnen het appartementencomplex.
Deze aannemers hebben wij vervolgens gevraagd een offerte uit te brengen, voor zowel de verbouwing als tevens de stoffering en inrichting van de flat.
Allen aardige mensen, vol met spannende tips, maar toch had ik het gevoel, dat zij niet helemaal begrepen wat wij nodig hadden.
De renovatie van onze flat moest wel gericht op de toekomst worden. Onze toekomst!
Hoe konden wij dit nu aan het hoofd peuteren van deze aardige aannemers?
Kortom, het werd tijd om onze ratio te gebruiken.
Wij hebben meteen een lijstje opgesteld met alle redenen waarom wij nu juist gekozen hebben om in een serviceflat te gaan wonen. Wij kwamen uit op: comfort, gemak, veiligheid en de mogelijkheid om gebruik te kunnen maken van diensten die wij zelf konden uitkiezen.
Met deze voorwaarden hebben wij opnieuw naar ons huis gekeken.
Wij zagen meteen wat wij wilden veranderen.
Allereerst moest ons appartement geheel drempelvrij worden en over stroeve vloeren beschikken om valpartijen in de toekomst te voorkomen.
Daarnaast wilden wij door een elektricien speciale contactdozen laten aanleggen, waarbij de stekkers er heel gemakkelijk uitgetrokken kunnen worden. Dat maakt vervelende verlengsnoeren overbodig, want ook daar kun je alleen maar over vallen.
Bovendien wisten wij dat we moesten zorgen voor een goede basis verlichting, want met het ouder worden, heb je meer licht nodig om goed te kunnen zien.
Wij merkten verder op dat er nog oude radiatoren in de flat waren. Ook vervangen dus!
Bij de keuze van onze nieuwe radiatoren werd ons aangeraden om erop te letten dat de radiatoren geen scherpe randen en hoeken hadden, en dat tevens de thermostaatknop zeer soepel gedraaid kon worden. Wat een goed advies! Want in ons eigen huis bleef het na de zomer toch altijd weer een hele klus om die open te draaien.
Het zijn heel ‘trendy’ radiatoren geworden!
Nu had ik ook wel eens gehoord van Domotica, maar wat dit nu precies inhield?
Iets met automatisering in huis of zo…het zou ons het leven in de flat een stuk gemakkelijker kunnen maken. Maar hoe? Wij zijn geen techneuten en zijn al blij dat wij onze dvd speler kunnen aan - en uitzetten.
Daarom zijn wij ook op het Internet gaan surfen. Wij vonden een interessante site, waarbij een architect gespecialiseerd in seniorenwoningen goede adviezen gaf.
Deze Masi Mohammadi heeft een proefschrift geschreven over Domotica. Zij vindt, dat er beter naar senioren geluisterd moet worden om er achter te komen wat zij werkelijk nodig hebben.
Hoe kunnen wij luisteren naar de mogelijkheden als wij niet goed worden voorgelicht? Zoals in ons geval door onze aannemers….
Dus, daarom toch maar flink doorgezocht op het Internet.
Zo vonden wij een belangrijke tip over deurklinken. Hoe vaak was ik niet blijven haken met mijn mouw aan de deurklink? Nu kunnen wij dit voorkomen, met een ander type deurklink, die het uiteinde gebogen naar de deur heeft.
En, wat zou een ringleiding kosten? Mijn man droeg al een gehoorapparaat en klaagde altijd, dat hij als de televisie aanstond, het gesprek niet goed meer kon volgen. Dan ontstond er een getetter, vreselijk. Wij hebben het online voorgelegd aan elektricien en audicien.
En ja hoor: er was de mogelijkheid om een ringleiding aan te leggen via de buitenwand van de flat. Dat is toch heerlijk voor mijn man, om de TV en de radio weer te kunnen verstaan?
Senioren zijn wij, maar wij hebben ons niet laten kisten.
Met al onze ontdekkingen via het Internet stapten wij ditmaal goed voorbereid naar aannemersland. Wij vonden al snel een aannemer die onze uitdaging met beide handen aan wilde pakken. Hij kwam zelfs met nog meer ideeën.
Zoals over de veiligheid in ons appartement: Kookten wij zelf, of wilden wij maaltijden betrekken via de cateraar? Of wij rookten? Nee, maar wij brandden wel eens kaarsen. Dus….Er zouden ook rookmelders en sprinklers moeten worden aangebracht.
Tevens maakte hij ons attent op het feit, dat wij brandvertragende gordijnen en tapijten moesten uitkiezen.
Na een blik op ons balkon adviseerde hij ons om ook deze drempel te verlagen, want ja, wij moesten het balkon wel makkelijk met een rollator of rolstoel kunnen bereiken.
Oei!, dat klonk wel even hard, “wij, een rollator of een rolstoel?” Maar, hij had natuurlijk wel gelijk.
Wat wilden wij nog meer? Een nieuwe keuken. Wel voorzien van alle moderne snufjes, en in ieder geval een koolstoffilter. Ook hier kregen wij de gouden tip om het aanrechtblad in hoogte afstelbaar te maken, zodat onderkastjes gemakkelijk verwijderbaar zouden zijn, voor eventueel rolstoelgebruik in de toekomst.
Ook de deuren moesten verbreed worden naar 90 centimeter en de badkamer moest worden vergroot, zodat het appartement geheel geschikt werd voor rolstoelgebruik en intensieve zorg aan huis.
Ik heb ook luxe vlakke antislip tegels uitgezocht voor de keuken, badkamer en toilet.
Voor de badkamer werd ons afgeraden om een bad te nemen. Ik moest wel even slikken, want, mijn bad….Maar ja…de toekomst. Op een gegeven moment zal ik niet meer zo snel meer in het bad kunnen stappen en dan zullen wij weer moeten gaan verbouwen. Ook hier hebben wij dus een knoop doorgehakt: Nu hebben wij een prachtige douchecabine, met een stevige douche-glijstang en speciale kranen die wij gemakkelijk kunnen bedienen.
Uiteindelijk hebben wij ons door de elektricien ook nog laten informeren over Domotica. Hij toonde ons een aanraakscherm dat leek op een videofooninstallatie. Hierop kan van alles worden aangesloten, zoals een personenalarmering, een inbraak - en een brandalarm. Maar je kunt er ook de lampen allemaal mee aan, uit of stand-by zetten. Ook de keukenapparatuur kan bij het weggaan worden in - of uitgeschakeld. Dan heb je geen kans op oververhitting van een pan tijdens afwezigheid of als ik toevallig aan de telefoon zit en het koken vergeet…
Er kan zelfs nog iets worden geïnstalleerd, waarmee wij via het Internet op het televisiescherm kunnen praten met b.v. bewoners, zorgverleners of de dokter.
Tot slot liet hij ons ook nog een hele bijzondere afstandsbediening zien. Een enkele afstandsbediening voor televisie, radio, videorecorder, cd speler, kamerverlichting, gordijnen, rolluiken, zonwering, openen van deuren, verwarming, ventilatie.
Die hebben wij laten aanbrengen en we oefenen ook al in het gebruik. Wij hebben nog niet alles uitgeprobeerd, maar gelukkig hebben wij nog even de tijd!
En toen dan eindelijk het moment gekomen was dat wij onze kinderen konden melden dat de renovatie kon beginnen, konden zij niet geloven waar wij allemaal mee bezig waren geweest! Waren dit hun ouders? En onze kleinkinderen waren zo enthousiast over al die ‘hippe’ dingetjes….Opa en oma waren “vet cool”.
Noodzaak calamiteitenplan voor serviceflats27 oktober 2010
door Wijnanda Alberts, NA Consultancy‘Wettelijke verplichting voor een organisatie volgens Artikel 14 van de Arbeidsomstandigheden wet.’
Besturen van serviceflats worden vaak geconfronteerd met vragen van bewoners of er een calamiteitenplan is, vooral als men door een krantenartikel hier op attent wordt gemaakt. Helaas is in september een flatbewoner van 83 jaar om het leven gekomen bij een brand in een serviceflat in Voorschoten.
Ook moest een bewoner van een serviceflat in Bocholt, België met een rookvergiftiging in het ziekenhuis worden opgenomen toen een placemat langs de kookplaat toch begon te smeulen. Doordat de rookdetector in werking trad werd de brandweer snel gewaarschuwd van het onraad en had de brandweer de situatie snel onder controle.
Terecht dat bewoners bij dergelijke berichten onrustig worden.
Een calamiteitenplan lijkt een ‘veiliger’ gevoel te geven, doch de essentie is de brandveiligheid van het gebouw zelf. Voldoet de serviceflat aan de brandveiligheidsvoorschriften?
De huidige generatie serviceflats zijn meestal gebouwd in de zestiger/zeventiger jaren. Volgens de brandpreventiesystematiek is een serviceflat geen bejaardenoord, maar een normaal woongebouw.
Het is belangrijk om een beschrijving te maken van de bouw van de serviceflat. Vragen over de opbouw, zoals betonsteen, verdiepingsvloeren, uitvoering van de dakbedekking, lengterichting van het gebouw liggende dakbalklaag, brandwerende scheidingen, hoe zijn de plafonds van de gezamenlijke ruimten afgewerkt, maar ook vragen over vluchtwegen en wel of niet aanwezige zelfsluitende brand- en rookwerende deuren, aanwezigheid van rookmelders, noodverlichting en voldoende blusapparatuur zullen allereerst beantwoord moeten worden en zijn belangrijk voor de brandweer.
Wat is een calamiteitenplan?
In het plan wordt vastgelegd, hoe serviceflats zich voorbereiden op calamiteiten en vooral hoe men met een calamiteit omgaat, om vooral geen onjuiste beslissingen te nemen. In dit plan wordt vastgelegd wie, welke taken en bevoegdheden heeft. Tevens moeten deze in overeenstemming zijn met de bestaande regelgeving van de brandweer en andere overheidsorganisaties. Kortom, hoe moeten de betrokkenen handelen bij een calamiteit, zoals brand, stroomuitval, explosie door een gaslek, stormschade enz.
Wanneer een calamiteitenplan?
De serviceflat bestaat uit meerdere etages.
Er zijn meerdere personen tegelijkertijd in de serviceflat aanwezig.
Risico’s zijn voor brand, explosie, gaslekken, stormschade enz.
Hoe gaat men om met de calamiteit?
- Bedrijfshulpverlener aanwijzen
- Een verzamelplaats voor de bewoners en personeel aanwijzen.
- Taken en verantwoordelijkheden van de leidinggevenden vastleggen.
- Bewoners en personeel voortdurend attent maken op de diverse instructies.
- Informatie/voorlichtingsmomenten organiseren.
- Tekeningen van vluchtwegen zichtbaar ophangen in toegang gebouw.
- Aanwijzing brandblusapparatuur zichtbaar.
Wat moet omschreven staan in het calamiteitenplan?
Instructies:
- hoe te handelen bij een calamiteit.
- beschrijving taken en verantwoordelijkheden van leidinggevenden in het complex.
Instructieplan:
- volgens een duidelijk plan moeten er regelmatig instructies worden gegeven aan personeel en bewoners.
Alarmering:
- wie, wanneer, hoe wordt er intern gealarmeerd.
- wie is geautoriseerd om hulpdiensten te alarmeren.
- op welke wijze wordt gealarmeerd.
- in welke volgorde wordt gealarmeerd.
- alarmnummers moeten direct vindbaar zijn.
Verzamelplaats:
- Waar dienen bewoners en personeel zich te verzamelen.
Tekeningen:
- van iedere verdieping is er een tekening aanwezig.
- vluchtrichtingen.
- vluchtwegen.
- blusmiddelen.
- brandmelder(s)
NA Consultancy zal in aansluiting op het bovenstaande een gedegen calamiteitenplan ontwikkelen, waar serviceflats zich op kunnen richten bij het opstellen van hun eigen calamiteitenplan.
Hoofdstukken:
Preparatie op calamiteitenbestrijding.
Uitgangspunten voor bestrijding van calamiteiten
Opzet en onderhoud calamiteitenplan
Calamiteit veroorzaakt door brand, stroomuitval, wateroverlast en niet inschatbare risico’s.
Taken en Verantwoordelijkheden bij het calamiteiten team
Bevoegdheden tijdens calamiteiten
Werkwijze bij uitvoering van het calamiteitenplan op specifieke calamiteit
Personele aspecten van calamiteitenorganisatie.
Taken van derden
Ontruimingsplan
Rol Bedrijfshulpverlening
Mochten serviceflats hier een bijdrage aan willen leveren, dan nodigen wij u gaarne uit om dit te sturen naar de Stichting Apartwonen, info@apartwonen.nl of wijnandaalberts@naconsultancy.nl
Interactie wordt door de Stichting Apartwonen en NA Consultancy (www.naconsultancy.nl) bijzonder op prijs gesteld.
Veiligheid Serviceflat09 november 2010
Wijnanda Alberts, directeur NA Consultancy VEILIGHEIDSERVICEFLATS
In korte tijd heeft NA Consultancy veel positieve reacties ontvangen op het voorstel om een uitgebreid calamiteitenplan voor Serviceflats in het Woonjournaal te publiceren. OokVerenigingvan Eigenaars toonden belangstelling.
U kunt hier een u een BHV plan downloaden. Ik heb gebruik gemaakt van brandpreventie informatie van de brandweer.
Niet alleen de Arbo-wet verplicht besturen een calamiteitenplan op te stellen, doch ook in de Wet ophet Bouwbesluit, het Gebruiksbesluit, de Wet Veiligheidsrisico‘s en de Wet Milieubeheer zijn bepalingen opgenomen omcalamiteiten te voorkomen en indien zij zichwel voordoen, adequaat te kunnen bestrijden.
Iedere serviceflat moet beschikken over een specifiekcalamiteitenplan, 'bedrijfsnoodplan', geprecisieerd op zelfredzame senioren.
Medewerkers, Bedrijfshulpverleners en Bestuursleden dienen op de hoogte te zijn met de inhoud van het calamiteitenplan.
Afhankelijkvan de functie en het gebruik van de Serviceflat gelden specifieke brandveiligheidseisen en kan een gebruiksvergunning nodig zijn. De voorschriften in een gebruiksvergunning zijn gericht ophet voorkomen en/of beperken van brand en de gevolgen daarvan. Zo is er aandacht voor gevaarlijke stoffen, vluchtmogelijkheden en de zelfredzaamheid van mensen.
Conform het Bouwbesluit, bent U verplicht een gebruiksvergunning te hebben, wanneer er sprake is van een woonfunctie en gebruikfunctie voor het samenkomen van mensen, zoals in een serviceflat opeen bepaald moment meer dan vijftig personen aanwezigkunnen zijn in de recreatiezaal, tijdens de ALV, happy hours, of recreatieve momenten.
Ik adviseer besturen van Serviceflats niet lichtzinnig om te springen met de verplichtingen tot een gebruikersvergunning.
Servlats en VvE's moeten aan de minimale eisen voor brandveiligeid, vluchtwegen en ontruiming voldoen.
vluchtwegen en ontruimingvoeldoen.
- Blusapparatuur
- Branddetectie
- Ontruimingsmogelijkheden
- Vluchtwegen
- Bedrijfshulpverleningplan
- Calamiteitenplan
NA Consultancy kan tegen redelijke prijs een opmaat gericht Calamiteitenplan voor u opstellen ofhet door u gehanteerd calamiteitenplan opjuistheid controleren en adviseren voor eventuele aanpassingen.
U kunt een offerte aanvragen bij NA Consultancy, e-mail:info@naconsultancy.nl, telefoon:020-3457227, mobiel:06-51815971
BHV plan09 november 2010
Download het Bedrijfshulpverleningsplan (formulier) als pdf.
Interviews (6)
Het Regenboog Wonen
NA Consultancy heeft een woonzorg concept ontwikkeld dat zich niet alleen richt op de oudere generatie senioren, maar juist op de nieuwe generatie senioren van gelijkgestemden.
Deze generatie is geboren tussen 1946 en 1966 en hebben totaal andere voorkeuren, waarden en behoeften dan de huidige generatie senioren.
Deze nieuwe generatie kent wel een rode draad in hun identiteit:
Men is zelfstandig, mondig, actief en betrokken bij de samenleving en zijn bereid ook hun kennis te delen met anderen.
Het is belangrijk om deze eigentijdse senioren diverse woon/zorg/serviceconcepten aan te kunnen bieden, waarbij zorg en service gebaseerd zijn op hospitality management.
Wij gaan uit van een vraaggestuurde service/zorg, waarbij de levensstijl voorkeuren van een ieder belangrijk zijn. Het contact met de samenleving moet gegarandeerd worden door de positionering van het woon/zorg/servicecomplex en door het leveren van maatwerk. De mens staat bij ons concept volledig centraal.
Voor ieder woon/zorg/servicecomplex zal bepaald moeten worden door de diverse deelnemers of er koop, huur of combinaties van beiden worden gebouwd.
Ieder woon/zorg/serviceflat zal daarom ook uniek zijn.
Het Logo zal u bekend voorkomen, aangezien wij ons tevens richten op homoseksuele en lesbische senioren, echter niet alleen! Wij creëren gemengde leefgemeenschappen die vriendelijk zijn voor alle minderheidsgroepen in Nederland. Wij staan voor een afspiegeling van de maatschappij, zoals die zich op dit moment aan ons voorkomt.
NA Consultancy treedt in contact met de diverse afdelingen van het COC in het land om te inventariseren waar wij de diverse afdelingen kunnen helpen om de juiste woon/zorgvoorziening in uw regio te realiseren.
Wijnanda Alberts,
Directeur NA Consultancy
Dit artikel is ook te lezen op www.kleinschaligwonen.nl
Download dit interview als pdf.
Download de publicatie als pdf.
Download dit interview als pdf.
Directeur/bestuurder Stichting Rendant.
NA Consultancy te Amstelveen
Désirée Attema heeft na een carrièreswitch een transformatie proces bij twee serviceflats in Friesland in gang gezet. Hoog tijd om kennis met haar te maken. Het gesprek vond plaats in de serviceflat Heerenhage te Heerenveen. De centrale vraag was, hoe was hoe Désirée Attema de transformatie naar een eigentijdse serviceflat gestalte geeft.
Wat houdt de transformatie in?
Eerst heeft er een juridische transformatie plaatsgevonden, waardoor wij beter in staat zijn langzaam toe te werken naar diensten en vastgoed transformatie van beide serviceflats. Op 1 januari 2009 heeft er een juridische herstructurering plaatsgevonden. De Stichting Aldlânstate ( Leeuwarden ) en de Stichting Heerenhage zijn opgegaan in de moeder Stichting Rendant ( directeur/bestuurder Désirée Attema), met 3 onderliggende besloten vennootschappen, te weten Rendant Arrangement B.V., Heerenhage Vastgoed B.V. ( Eigenaar vastgoed Heerenhage te Heerenveen) en Aldlânstate Vastgoed B.V. ( eigenaar vastgoed Aldlânstate Leeuwarden)
Heerenhage en Aldlânstate hebben ieder ongeveer 230 huurappartementen.
Wat zijn de verschillen tussen Aldlânstate en Heerenhage ?
Er is een verschil qua bewoners tussen de twee serviceflats.
In Leeuwarden hebben de bewoners al vroeg besloten om op oudere leeftijd naar Aldlâ nstate te verhuizen. Men kent elkaar vanuit hun eigen sociale leven, de bewoners komen vooral uit de hogere beroepsklasse. Veel bewoners komen ook uit Leeuwarden of directe omgeving.
In Heerenhage wonen mensen die remigreren naar Nederland en rustzoekers vanuit de Randstad. Hun keuze is een gevoelskwestie. Het rustige noorden, het weidse groen, geen files en met de auto of trein goed bereikbaar voor familie en vrienden. Men kent elkaar niet vanuit het verleden.
Schrikken nieuwe bewoners niet van de hoge servicekosten?
Het is duidelijk, dat men hier niet kan wonen op basis van alleen AOW. Een aanvullend pensioen of in het verleden opgebouwd vermogen zijn noodzakelijk om huur en servicekosten te kunnen voldoen. Als je uitlegt, wat er aan service geboden wordt dan zijn de kosten niet vaak een probleem.
Tijdens het kennismakingsgesprek met een aspirant bewoner bespreken wij deze thematiek.
Men moet weten, wat men voor dit geld mag verwachten. In Friesland is het nakomen van je afspraken erg belangrijk. Wat je zegt, dat lever je ook. Het is veel geld, maar nog niet te duur. Het begrip ‘duur’ drukt een gevoelswaarde uit, prijs en kwaliteit moeten in verhouding zijn. Wij leveren aan de bewoners 24-uurs aanwezigheid met geschoolde verzorgers. Dagelijks ontvangen de bewoners een verse maaltijd uit eigen keuken. Wij hebben een goed bezette receptie, een technische dienst en managers die helpen bij de dingen van de dag. Als men een feestje wil geven voor familie of vrienden, dan verzorgen wij de catering. Wij hebben logeerkamers en wij kunnen ook voor een ontbijtje zorgen. Onze organisatie is aanbod gestuurd, doch wij zullen in de nabije toekomst naar een vraaggestuurde organisatie overgaan. 120 medewerkers staan bij ons op de loonlijst, ongeveer 80fte. Velen zijn hier jaren in dienst en hebben een vast contract. Op dit moment nemen wij alleen nog personeel aan op een tijdelijk contract. Hierdoor kunnen wij beter mee bewegen op krimp en groei.
Wanneer de dienstverlening optimaal op orde is, zullen wij het aanbodgestuurde pakket loslaten en overgaan op een vraag gestuurd pakket. Misschien kunnen de servicekosten dan worden verlaagd.
Prefereren senioren een aanbodgestuurde of vraaggestuurde dienstverlening?
Ik merk, dat dit leeftijd afhankelijk is. De bewonersgroep van 70-80 jaar wil graag een vraaggestuurde dienstverlening. Boven deze leeftijdsgrens zeggen de bewoners vaker:
‘regelt u het allemaal voor mij.’
Een voorbeeld: jongere bewoners ( de 70+ senioren) willen niet altijd een warme maaltijd.
Gewoon een boterham met lekker soep als afwisseling. Dat accepteert de huidige populatie senioren, die 80+ zijn, echt niet. “Iedere dag een warme maaltijd, mevrouw Attema!”
De gemiddelde leeftijd?
Boven de tachtig jaar. Ik zet mij in om jongere senioren te motiveren eerder naar een serviceflat te verhuizen. De zeventig jarigen leveren energie aan de leefgemeenschap. Zij maken nog grote reizen, hebben een sociaal leven of gaan naar het theater.
Waarom?
Ik vind het van deze tijd, om op jongere leeftijd naar een serviceflat te verhuizen. Controle over je eigen leven houden, onafhankelijk zijn, maar een beroep kunnen doen op zorg en aandacht. Vanuit deze onafhankelijke positie kunnen bewoners professionele dienstverlening vragen, waarbij men niet afhankelijk is van familieleden.
Het besluit om naar een serviceflat te verhuizen moet je eigen besluit zijn en niet opgelegd worden vanuit een noodzaak. Zelf willen is prettig, door omstandigheden niet.
Weet u dat ouderen, die alleen thuis wonen vaak angstig zijn? Loopt er iemand buiten? Als ik val, hoe kom ik dan bij de telefoon? Wie vindt mij? Het is glad, ik moet nog boodschappen hebben, hoe moet dat nu? Hoe kom ik in het ziekenhuis? Wie doet mijn steunkousen aan?
Kinderen hebben vaak geen idee van de zorgen die hun ouders dagelijks hebben om hun zelfstandigheid te kunnen bewaren. Aspirant bewoners willen comfort en veiligheid.
Als je dit begrijpt en bespreekbaar maakt, dan is de stap naar een serviceflat makkelijker gezet. Het afscheid nemen van je inboedel of bijvoorbeeld boot…dat is niet eenvoudig. Wij denken er over, om een eigen haventje bij Heerenhage te creëren, waardoor bewoners wel hun boot mee kunnen nemen.
Serviceflats in Nederland hebben in iedere provincie een eigen identiteit en er is zelfs verschil op 20 km afstand!
Je kunt de organisatie op maat gesneden ontwikkelen, maar voor iedere leefgemeenschap is er toch een andere structuur. Friesland heeft een no-nonsense mentaliteit. De sociale structuur in Heerenhage is anders dan in Aldlânstate Leeuwarden. En dat is nu ook het bijzondere van het hebben van twee locaties. Tijdens een kennismakingsgesprek met nieuwe bewoners, merken wij soms op dat de ene leefgemeenschap beter bij iemand past dan de andere. Wij bespreken dit dan ook met de mogelijke nieuwe bewoner. Dit jaar hebben wij in Aldlânstate en Heerenhage heel bewust niet op dezelfde dag “Open Dag” gehouden. Wij wilden mensen in staat stellen beide locaties te bezoeken om een goede vergelijking te kunnen maken.
De huidige dienstverlening
Wij hebben heel lang een structuur gehad waarin wij bepaalden hoe een cliënt zich moest gedragen. Samen met managers en teamleiders hebben wij een veranderproces gestart. Beter luisteren naar wensen, maar ook beter luisteren naar mogelijke klachten.
Leren van ervaringen en ook ervaringen met elkaar delen.
Wij zijn er goed in, om mensen het gevoel te geven, dat zij ondanks hun lichamelijke afhankelijkheid, toch zelfstandig zijn. Wij zorgen voor een goede kwaliteit van leven! Het is fantastisch om te kunnen zeggen, dat men ondanks de hulp van thuiszorg, toch volledig zelfstandig kan wonen.
Als je vroeger zorgafhankelijk werd in een serviceflat dan kon er vaak niet blijven wonen. Nu behoeft bijna niemand meer weg uit Aldlânstate of Heerenhage. Je kunt ook zeker thuis sterven, de keuze is altijd aan de bewoner. Het ligt bij zwaar dementerende bewoners iets anders, maar wij willen, dat ook zij zo lang mogelijk hier kunnen blijven wonen.
Ik ben voor een ieder bereikbaar. Mijn deur van het kantoor staat altijd open.
Weet u wat ik soms erg vind? Mensen, die van de directeur toestemming willen hebben om een besluit te mogen nemen in de persoonlijke levenssfeer! Steeds weer breng ik dan onder de aandacht, dat men hier zelfstandig woont en zelf beslissingen mag nemen.
De medewerkers zijn betrokken bij het wel en wee van de bewoners. Een bewoner wordt opgenomen in het ziekenhuis, maar de vissen moeten verzorgd worden. Voor de bewoner kan dit een probleem zijn. Medewerkers vragen nu nog aan mij toestemming of zij bijvoorbeeld de vissen mogen voeren, maar ik vind dit juist goed. Het is voor senioren erg prettig te weten, dat huis en haard goed in de gaten worden gehouden.
Op een dienstverleningsvraag antwoorden wij: “ even kijken of het kan”,zoeken naar een creatieve oplossing en dan uitleggen waarom iets eventueel niet kan. Denken in oplossingen en niet in problemen.
Na ontslag uit het ziekenhuis, helpen wij met een ontbijtje en het appartement op orde te houden. Wij letten erop, dat bij decorumverlies van dementerenden, dit zo min mogelijk opvalt. Gewoon even helpen met de haren kammen, of de rok recht trekken. Dat is onze houding. Wanneer je mensen helpt, dan heb je respect voor de mens.
Hoe hebt u het ‘oude denken’ doorbroken?
Ik ben hier nieuw, want ik zit hier nog maar anderhalf jaar. Ik verving de toenmalige directeur. Ik kende dat denken helemaal niet. Ik werd in het diepe gegooid zonder te zijn ingewerkt en besloot mijn gevoel te volgen en natuurlijk gebruik te maken van mijn kennis en ervaring.
En toen begon de reorganisatie…..?
In zekere zin. Ik heb mij eerst goed ingelezen om mij een mening te kunnen vormen over het gevoerde beleid. Ik stelde vragen, wat confronterend was voor de medewerkers en bewoners. Het eerste wat ik deed tijdens vergaderingen was de agenda omgooien.
De rondvraag werd agendapunt 1 en daarna kwamen de andere punten. Ik was benieuwd wat er leefde onder de medewerkers en bewoners. Ik hield afstand van de mensen om objectief te kunnen kijken, wat er precies gebeurde. Dat ervaren mensen als onplezierig, want men voelt zich bekeken.
Toen was het half jaar om…..
Nog een half jaar werd er aan vast geknoopt. Je gaat iets doen met de zaken die je hebt geïnventariseerd en je contacten met de medewerkers worden anders. Je bent niet meer even binnen, maar blijft langer. Van inventariseren naar het ontwikkelen. Ik heb op allerlei niveaus vele gesprekken gevoerd, waardoor de medewerkers begrijpen, dat ik van hen vraag zelfstandiger te worden. Men komt nu zelf met ideeën en dat stimuleer ik. Wat mij bij mijn komst opviel, dat er onder de medewerkers veel waardering was voor de eigen locatie, terwijl die voor de andere locatie ontbrak. Dit werd veroorzaakt doordat men elkaar slecht kende en nauwelijks ontmoette. Gelukkig zijn er nu meer onderlinge contacten en de projectgroepen werken organisatiebreed. De afstand wordt steeds kleiner en de waardering voor elkaars werk groter.
Hoe reageerden de bewoners op uw wijze van leidinggeven?
Dat was een schok, alle structuren werd opengegooid en zowel bewoners als medewerkers moeten wennen aan het vertrek van een directeur die lang leiding had gegeven aan de organisatie. Je moet wel behoedzaam te werk gaan om geen gevoel van onveiligheid te geven. Als je van medewerkers vraagt om zelf beslissingen te nemen, moet je hen ook laten weten, dat je ook fouten kunt en mag maken. Dat hoort bij een ontwikkel- en leerproces. Van het delen van ervaringen worden wij allemaal wijzer.
De dienstverlening van de toekomst.
Wij zijn nu nog druk bezig met de kwaliteitsverbetering van onze diensten. De organisatie moet cliënt gerichter zijn, terwijl het personeel vooral mensgericht moet zijn.
Wij moeten meer maatwerk gaan leveren. Inspelen op de behoeften van de bewoners bij de maaltijden. Vegetarische maaltijden, glutenvrij, meer variatie. Dienstverlening op maat.
60+ als u thuis komt van vakantie…koelkast gevuld met wat u wilt.
80+ ---wij brengen u eten altijd warm thuis als u dit wilt, bed op maken ’s ochtends,
was in de wasmand, strijkdienst. Alles afhankelijk van ieders behoeften. Vraag gestuurd!
Wordt het vastgoed gerenoveerd of komt er nieuwbouw?
Wij hebben in Heerenhage en Aldlânstate kleine appartementen samengetrokken, maar een grote renovatie van het hele gebouw is geen optie. Het zijn gebouwen vanuit de zestiger jaren met voorzieningen vanuit die periode. Naar de huidige maatstaven zijn er te weinig stopcontacten, te smalle gangen en deuren, te kleine badkamers en balkons en geen klimaatbeheersing. De appartementen ervaren wij als te klein en verouderd. In de zestiger jaren kenden wij geen rollator of scootmobiel. Als je nu met de rollator naar de badkamer gaat, dan kom je vast te zitten tussen douche en wastafel, wat niet erg aantrekkelijk is.
Het zal mogelijk een mengvorm tussen huur en koop worden, maar zeker een behoorlijk deel wordt huur. De verschillende behoeftes: decentraal of centraal wonen? Wij moeten goed luisteren naar wat de markt vraagt.
Wij opteren in de toekomst voor nieuwbouw, waarbij de appartementen tenminste over 2 slaapkamers en 1 zitkamer beschikken.
Ieder appartement krijgt een douche, is drempelvrij, elektrische leidingen en stopcontacten zijn op de juiste hoogte aangelegd, en een knop waar alle lichten aan/uit gedaan kunnen worden. Uiteraard beschikken de appartementen over een videofoon voor het openen van de toegangsdeur. Over domotica wordt rondom woonvormen voor senioren veel gesproken. Voor ons speelt het niet echt. Bewoners van Heerenhage en Aldlânstate wonen zelfstandig. Het is voor hen belangrijk, dat het appartement technisch geschikt is om domotica aan te sluiten als de behoefte er is.
Wat heeft u in uw perceptie kunnen omdraaien?
Ik hoef niet meer alles zelf te doen. Eén hoofdig leiderschap is niet goed. Ik heb het hiërarchisch denken kunnen doorbreken en meer verantwoordelijkheid gelegd bij andere leidinggevenden in de organisatie. Vergaderingen worden inter-actiever.
En de bewoners?
Wij hebben een Manager bewonerszaken en een Manager civiele diensten en die werken organisatiebreed. Het zijn ook aanspreekpunten voor een ieder. Maar sommigen blijven denken, dat zij toch echt de directeur moeten spreken als het serieus wordt.
Wat is het aller- zwaarste?
Het voortdurend schakelen tussen de twee werkplekken. Ik wil de medewerkers en bewoners graag op twee plekken te woord staan en dat is fysiek niet mogelijk. Als ik hoor: ‘fijn, dat je er bent’, dan weet ik dat mijn werk nog niet klaar is. Het moet in feite helemaal niet uitmaken of ik fysiek aanwezig ben, maar dat doet het wel. Aandacht en betrokkenheid op afstand is niet voldoende. Ik wil de aansturing van de Heerenhage en Aldlânstate meer door de manager laten plaatsvinden. Zij zijn er naar mijn mening klaar voor. Men vindt het wel spannend, maar dat is niet erg. Er is gezaaid, nu moet het gezaaide opkomen……..
Ik moest wennen aan het feit, dat ik mijn werktempo erg moest aanpassen. In heb een achtergrond in de zakelijke juridische dienstverlening, waar veel ‘NU’ moet. Zelfs mijn tempo van lopen moest ik aanpassen, anders bleef ik in de gangen maar iedereen voorbijsnellen.
Hier moet je coachen, aansturen, kaders, maar zeker ook ruimte geven.
En natuurlijk stel ik wel eens te veel verandering tegelijkertijd voor. Een zonnebank bijvoorbeeld, met lichttherapie, of een kinderspeelhoek voor de kleinkinderen. In Heerenhage vroegen bewoners zelf om een kinderspeelhoek, maar bij Aldlânstate stelden de bewoners er geen prijs op. En deze cultuurverschillen moet ik respecteren.
Hoe ervaart u uw positie binnen de organisatie van Rendant Arrangementen B.V.?
Ik vind het prettig om in positie als directeur/bestuurder veel zaken zelf vorm te geven.
Ik heb een uitstekende Raad van Toezicht met verschillende disciplines, zoals financieel, juridisch en gezondheidszorg. Ik kan altijd sparren, als ik ergens mee zit. Ik behoef niet alles terug te koppelen naar een bestuur. In een professionele organisatie kun je tegenwoordig niet anders.
Toch blijft het moeilijk om aan de bewoners uit te leggen, dat er geen groot bestuur noodzakelijk is. Men is het zo lang anders gewend geweest. Maar dan leg ik weer eens uit, dat de tijden veranderen. Bestuurders zijn fulltime professionals en de toezichthouders oefenen hun taak op afstand uit. In het verleden woonden medewerkers nog intern, ook daarvan hebben wij met elkaar geaccepteerd, dat het niet meer in het huidige tijdsgewricht past. Je moet voortdurend blijven schakelen.
Is er een vertrouwenspersoon?
Ja, wij hebben twee vertrouwenspersonen voor medewerkers. Er wordt gelukkig weinig gebruik van hun diensten gemaakt. Alert zijn wij organisatiebreed op intolerantie. Iedereen weet, dat ik het niet accepteer als medewerkers en/of bewoners elkaar niet respecteren. Medewerkers voelen zich veilig om deze problematiek bij mij aan te kaarten.
Hoe kijkt u naar het overheidsbeleid voor Serviceflats?
Serviceflats bestaan niet voor de overheid. Staatssecretaris Bussemaker was in Heerenveen uitgenodigd voor een bijeenkomst. Wij waren wel uitgenodigd, maar vooraf was duidelijk dat er geen aandacht was voor serviceflats, wel voor verzorgings- en verpleeghuizen.
Dat zegt dus wel iets. De overheid stimuleert het zo lang mogelijk zelfstandig wonen en daarbij vergeet men, dat senioren in serviceflats ook zelfstandig wonen. Ik ben absoluut van mending dat het wonen in een serviceflat, de opname in een verzorgingshuis kan uitstellen en zelfs kan afstellen. Hier is geen oog voor.
Is er regionaal overleg?
Er is regionaal overleg tussen directeuren van serviceflats in de noordelijke provincies. Ik ben van de nieuwe lichting, uit het bedrijfsleven en uit een commerciële omgeving. Wij zijn gewend om op onze prestaties aangesproken te worden. Alle serviceflats hebben te maken met een omslag in werken en denken. De tijd van wachten tot ‘het grind knerpt’ is voorbij.
Er is dus veel meer te kiezen en je zult meer je best moeten doen om potentiële bewoners voor jouw onderneming te interesseren.
Ik merk, dat u veel plezier hebt in uw werk!
Oh ja, ik ga iedere dag met genoegen aan de slag. De variatie tussen bezig zijn met vastgoed en financiën, maar ook tussen medewerkers en bewoners, of het deelnemen aan een buffet of een uitstapje, ervaar ik als plezierig. Ik heb het deze week erg druk met zakelijke afspraken, maar….. ik heb mij een middag vrij kunnen maken om met de bewoners van Aldlânstate mee te gaan naar Akkrum. Daar gaan wij luisteren naar Douwe Kootstra, die prachtige verhalen in zowel het Nederlands als het Fries vertelt. Die afwisseling maakt dat iedere week voorbij vliegt.
Wijnanda Alberts
Amstelveen, 24 augustus 2010
Wijnanda Alberts in gesprek met Henny Manrho directeur/bestuurder van de Stichting Wonen Delden.
De directeur van woningcorporatie Wonen Delden, ontmoet ik in een modern kantoor aan de Langestraat in het deftige vergrijsde Delden om het concept ‘Vitaal Wonen’ voor Senioren te bespreken.
Henny Manrho, werkte tot 2003 bij een woningcorporatie in Haaksbergen. Er volgde een fusie, waarbij de Woongroep Twente ontstond. Tijdens dit fusietraject is hij op zoek gegaan naar een nieuwe uitdaging.
Waarom een nieuwe uitdaging aan gaan?
Wonen Delden had meerdere nieuwe projecten in ontwikkeling, maar de locatie, langs de rondweg, tegen het centrum van Delden aan, was de uitdaging die ik wilde aangaan. Het is de mooiste locatie van Twente, daar moet je dus iets moois van maken, vond ik. Er zat een capaciteit van ongeveer 100 appartementen in. Ik solliciteerde en werd aangenomen.
Hoe ontstond bij u het idee om Vitaal Wonen in Delden te ontwikkelen?
In eerste instantie werd door de woningcorporatie overwogen om alleen sociale woningbouw op die locatie realiseren. Het rendement was te weinig door de beperkte huuropbrengsten.
Er werd aangestuurd op een combinatie van sociale woningbouw, luxe huur en koopappartementen.
In Delden is veel eigen woningbezit. De vergrijzing is hier extreem hoog nl. 40%, tegenover een gemiddelde in Nederland van 20%. Deze senioren wonen zelfstandig, met veel lusten, doch naarmate de vergrijzing toeneemt, worden de lasten steeds hoger, nl. onderhoud groot huis, grote tuin enz.
We hebben de woningbehoefte geïnventariseerd, waardoor wij inzicht kregen of de voorgestelde woningtypes aftrek zouden vinden. In de Twentse Courant Tubantia werd een artikel gepubliceerd over de plannen en de reacties waren enorm. Wat bleek? Er waren ruim 300 gegadigden voor de huurappartementen. In overleg met de makelaars heeft men geïnventariseerd of er markt was voor koopappartementen. Ook hier was er ruime belangstelling, nl. 150 inwoners van Delden.
Besloten werd om 1/3 deel sociale woningbouw, 1/3 deel vrije huur sector en 1/3 deel koopappartementen te realiseren in samenwerking met IAA Architecten te Enschede.
Overleg met de omwonenden en Stichting Twickel volgde, met als insteek het architectonische ontwerp. De sociale woningbouw werd gepland naast het bestaande gebouw terwijl de 2 andere typen tegen de weg zou worden aangebouwd. Het moest wel de uitstraling van de havezaten hebben, die rondom de kern van Delden zijn gebouwd.
Waar moest het project in Delden aan voldoen?
Ruime luxe appartementen van ruim 140 m2 – 170m2, waaronder 4 hoekappartementen en 2 tussenappartementen. Wij kwamen uit op 100 appartementen.
Er dienden sociaal-maatschappelijke functies een plek te krijgen, ontmoetingsruimten moesten er aan toegevoegd worden, waardoor vereenzaming voorkomen wordt.
Hoe kwam u op dit idee?
Ik heb gesproken met de directeur van de woningcorporatie ‘Wooninc’ te Eindhoven.
Zij hebben een senioren project Wooninc Plus, waarbij men tot inzicht was gekomen, dat bij de exploitatie van ontmoetingsruimten bleek dat deze onvoldoende werden gebruikt. De senioren hebben de neiging zich af te sluiten en de ontmoetingsruimten alleen te willen benutten voor de eigen doelgroep. Er moet openheid worden gekweekt en dit kan alleen door maatschappelijke ruimten te creëren. Het advies luidde: creëer niet alleen openbare ruimten voor bewoners, maar ook voor de omwonenden. Dit klonk als muziek in de oren, want het sloot aan bij de wens om extra voorzieningen te maken voor de vergrijsde Deldense bevolking en de naastliggende zorgcentra.
Is dit nu het woonzorg concept geworden?
Ja, dit leidde tot het concept ‘Vitaal Wonen”, waarbij benadrukt wordt, dat de bewoners zo zelfstandig mogelijk blijven wonen, met voldoende kwaliteit van leven. Het moest geen gebouw worden dat naar binnen gekeerd zou zijn, maar activiteiten vanuit Delden moesten worden toegevoegd, zoals kinderopvang of een bibliotheek. Het bestuur van de bibliotheek was direct enthousiast. Deze bibliotheek huurt de ruimte van Wonen Delden
Hoe regenereert de corporatie nu gelden om de exploitatie kostendekkend te maken?
Dat is geen gemakkelijke opgave, maar Wonen Delden heeft zich tot taak gesteld om deze kosten vanuit de gemeenschappelijke ruimten te verkrijgen. Je moet partijen benaderen die verantwoordelijkheid willen dragen in het project.
Dat is makkelijker gezegd dan gedaan, maar hoe heeft u bijvoorbeeld de financiële exploitatie van het restaurant geregeld?
Ik denk daarbij aan de toekomstige zorgvraag. De gemiddelde leeftijd van de woningzoekenden die interesse hadden voor de Stadshagen was ruim 70 jaar (nu 73). Over 10 jaar zijn de bewoners dus ruim 80 jaar en dan heeft men behoefte aan een maaltijdvoorziening. Je gaat je dan een beeld vormen over de functie van de keuken. Je stelt eisen: er moeten zoveel mogelijk cliënten van de keuken gebruik willen maken. Er moet een goede prijs-kwaliteitverhouding zijn.
Het mag pertinent niet alleen goedkoop zijn, de zorg voor kwaliteit staat voorop. Wij hebben een begroting opgesteld, waarin met name de personeelskosten zwaar wogen.
Waar kiezen wij nu voor? Zelf koken, of een half product? Wij kozen voor het inhuren van professionele koks, dus, het werd zelf koken. De prijs van een maaltijd is nu € 8, -
Hoe krijgt u het project rendabel?
Een ieder kan in het restaurant van ‘De Stadshagen” eten. We hebben nu nog niet voldoenden omzet. Daar moeten we nog hard aan werken, maar dat komt best voor elkaar.
Tevens heb ik andere partijen verzocht om te participeren, zoals de UVV in Delden. In de oude Jan Lucaskamp (het voormalige verzorgingshuis dat op deze plek stond) verzorgden de dames van het UVV, dagelijks een open tafel project. Zij zorgden voor ongeveer 15 personen dagelijks de maaltijd. Er werd gekookt in de zorginstelling en de maaltijd werd het over straat gebracht naar de Jan Lucaskamp. Dat mag niet meer volgens
de Warenwet. Waarom kan dit niet georganiseerd worden in de Stadshagen? Dagelijks, dus 365 dagen per jaar organiseert het UVV nu de open tafel voor een groep van 10-12 personen. Maar, daar kan het restaurant natuurlijk niet op draaien. Overdag kan een ieder een kopje thee, koffie of een uitsmijter genieten in het restaurant. Ook hier moet nog meer bekendheid aan worden gegeven.
De personeelskosten?
Ik heb contact opgenomen met de JP van den Bentstichting, een stichting voor verstandelijk gehandicapten en heb gevraagd of hun cliënten werkervaring wilden op doen in de bediening van het restaurant van De Stadshagen. 8 of 9 cliënten zijn op verschillende dagen aan het werk. Een enthousiasme, spontaniteit, wij zijn hier erg blij mee. Een huismeester heeft geen dagtaak en de salariskosten zijn hoog. Een van onze koks is tevens huismeester, hij is van 11.00 uur tot -20.00 uur aanwezig, dus kan hij tussendoor ook kleine probleempjes oplossen. Ook de schoonmaak wordt binnen een bepaald budget uitgevoerd door 2 dames, die ieder 13 uur per week de schoonmaak verrichten.
Zijn er nog meer participanten?
Jazeker, de Stichting Welzijn Ouderen, afdeling Delden houden kantoor in De Stadshagen. Hierdoor kunnen zorgvragen onmiddellijk worden afgehandeld en Wmo activiteiten worden gecombineerd. Maar, de SWO brengt natuurlijk financiële middelen in.( huur locatie) Carint, de zorgleverancier in Twente, kan direct zorg leveren en biedt de bewoners de mogelijkheid zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Carint gaat diverse ruimtes en een
zorgpost huren. Weet u wat nu de kracht is van het project De Stadshagen? Alle participanten ondersteunen elkaar! De gelden van SWO, JP van den Bentstichting, Carint, UVV en de coöperatie worden in een daarvoor bestemde exploitatie pot gestopt. We denken er nu aan om het tuinonderhoud ook door cliënten van de JP van den
Bentstichting te laten doen.
Kunnen de bewoners van de koopappartementen diensten en zorg op maat afnemen?
Dit kan allemaal worden ingehuurd via Carint en Swo, maar men is uiteraard vrij om een andere zorgleverancier te kiezen. Als Carint een bijdrage wil leveren aan het project, dan gaan zij ook een locatie huren in De
Stadshagen. Zo worden wederom inkomsten geregenereerd. Hier komt duidelijk naar voren hoe alle organisaties elkaar ondersteunen.
Heeft een bewoner van de huur of koopappartement een zorgvraag bij Carint.
Prima, is het antwoord van Carint, maar dan moet u zich melden bij SWO, om een indicatie te verlenen. Zo werkt het nu eenmaal in de extramurale zorg. Er is een alarmering via Carint. Bewoners die bijv. 24 uurs verzorging nodig hebben, bijv. na een heupoperatie, kunnen in hun eigen appartement worden verzorgd.
Is dit nu de core-business van de coöperatie?
Nee, maar door dit concept in eerste instantie zelf te ontwikkelen hebben we er voor gezorgd dat de verhuur en verkoop fantastisch loopt. Het concept is een meerwaarde die de verkoop en verhuur stimuleert. Alle huurwoningen zijn verhuurd, inclusief de luxeappartementen.
Van de 38 koopappartementen zijn er 30 appartementen verkocht, in de prijs van 295.000 euro tot 550.000 euro.
Toen de corporatie met dit project aan de slag ging, hebben we de risico’s goed geïnventariseerd. Zowel het marktrisico, verkooprisico, verhuurrisico, inkooprisico, risico tijdens de bouw hebben zoveel mogelijk in beeld gebracht en tot beheersbare risico’s verminderd. Er moet wel gezegd worden dat we in de goede tijd zijn gestart met de verkoop.
Als wij nu met dit project gestart waren, dan had het wel grote risico’s gelopen. Hoe hadden wij de koopappartementen kunnen verkopen, nu de banken zo moeilijk hypotheken verlenen?
Kunnen wij het project even schematisch doornemen?
De verhuur van luxe appartementen in Delden is moeilijker. Er is hier geen aanbod van duurdere huurwoningen, dit was een nieuwe markt. Wij spraken met de gemeente af, dat de bewoners die een huis verkochten, niet in
aanmerking kwamen voor een sociale huurwoning maar alleen deze luxe huurappartementen mochten huren.
Wonen Delden interesseerde hun huurders voor de sociale woningbouw appartementen, zodat deze woningen weer vrij kwamen voor de starters. Starters hebben Delden nl. een beetje verlaten, en zo trachten wij hen hier weer naar toe te lokken om de balans weer wat terug te krijgen in Delden.
Hoe raakt de crisis het project?
Er waren 23 belangstellenden maar gedurende deze twee crisisjaren zijn er nu toch 30 appartementen verkocht van het totaal van 38 in de prijsklasse van 312.000- 550.00 euro.
Ook de verhuur van de luxe appartementen stagneerde ietwat, want men kon het huis niet verkopen. Toch zijn alle luxe appartementen nu verhuurd.
Is De Stadshagen een vraag gestuurd project?
Inderdaad, dat ziet u goed. In Nederland moet men een cultuur omslag maken bij initiatieven over seniorenhuisvesting. Ook woningbouwcorporaties moeten commerciëler denken. Wij moeten naar een vraag gestuurd denken. Wat wil men in Delden? Mensen komen echt af op het project. Wij ontvangen de mensen altijd in het restaurant, men ziet de leeszaal met alle recente tijdschriften en kranten.
Inkomsten nu en in de toekomst?
Het UVV heeft een sterke binding met het gebouw, vooral door het tafelproject. Men is onlangs het huiskamerproject bij ons gestart, waardoor de binding nog groter is. SWO en UVV heeft een project “meer bewegen voor ouderen”, wat in de toekomst ook in De Stadshagen zal plaatsvinden. Er wordt gedacht aan een fitnessruimte. Het UVV heeft fondsen aangevraagd om de ontmoetingsruimte in te richten en heeft toezeggingen voor ruim € 60.000, -.
Wij hebben met de planning rekening gehouden met de behoeften van ouderen over 10 jaar. In de recreatieruimte wordt spreekuur gehouden door de diabetisch verpleegkundige. Er is zelfs een scootmobielcursus gehouden.
Echter, alles op vraaggestuurde basis.
Kunt u iets vertellen over de toepassingen van domotica in De Stadshagen?
Hier hebben wij vooral gekeken naar de goede bereikbaarheid van de appartementen. Er is een elektrisch slot op de voordeur, en op de centrale entree. Iemand die er niets te zoeken heeft, komt er niet in. Bijv. bezoekers van de bibliotheek kunnen niet naar de appartementen doorlopen. Door dit elektronische slot te activeren ontsluiten de deuren zich automatisch, tot aan het appartement aan toe. Uiteraard zijn er bewegingsmelders in de woning, de gordijnen en zonwering kunnen automatisch open en dichtgaan. Maar….niet alles is al aangelegd, een ieder is vrij om dit te gebruiken. Alarmering in de doucheruimten. En voorzien van stroeve tegels. Alle schemerlampen kunnen door middel van 1 knop worden uitgeschakeld. Wij hebben ook het woonkeurmerk aangevraagd. Er is volgens het woonkeurmerk 1 onveilige plek, nl. in de bergingen, want daar kunnen mensen zich verschuilen. Men noemt dit een sociaal onveilige plek.
Misschien webcams ophangen?
Ja, dat is een mogelijkheid of spiegels, maar dat is ook wel erg confronterend. Tja, het is een parkeergarage voor 100 auto’s met 100 bergingen, dus wij moeten hier nog wel oplossingen voor vinden.
Is er cohesie tussen de bewoners van de huur en koopappartementen?
Daar zijn wij hard mee aan de slag gegaan, want er bestaat nog een cultuurverschil. Het zijn nog verschillende werelden, dat was vroeger al zo en dat is het nog steeds. Dit gaan wij overbruggen door communicatie met elkaar op basis van gemeenschappelijke belangen. Dat zal echt lukken, bijvoorbeeld door de bewonerscommissie en de activiteitencommissie.
In de bewonerscommissie moet ook iemand van koopappartementen plaatsnemen. Het kan niet zo zijn, dat de eigenaren alles besluiten, nee…ook hier is het: samenwerken.
Ja, een belangrijk punt is: pas op voor hospitalisatie.
Ik zal een voorbeeld geven. Afgelopen winter heeft het veel gesneeuwd. Plotseling ontvingen wij telefoontjes of wij sneeuw wilden ruimen? Dat wilden wij wel, maar konden de vitale bewoners dat nu in een keer niet meer? Wij kunnen dit doen, maar dan wordt dit in rekening gebracht bij de servicekosten voor de huismeester.
Wij hebben dit overlegd in de bewonerscommissie, want er moet bewustwording gecreëerd over de kosten.
Eindfase nadert nu? Ja, wij hebben een beroepskracht aangesteld die de communicatie tussen de bewoners en
de verschillende participanten aanstuurt en om alle kleine probleempjes glad te strijken. Er moet nu duidelijk aan de cohesie worden gewerkt.
Wij willen ons als woningbouwcorporatie terugtrekken. Er zal een alternatief moeten worden gezocht waarbij de exploitatie wordt geregeld. Dat kan een marktpartij zijn of een beheerstichting. Er is inmiddels een bewonerscommissie gevormd waarmee de beheerszaken worden besproken. De koopwoningen zijn ondergebracht in een VVE- structuur. Daarnaast worden er activiteiten georganiseerd door pas opgerichte activiteitencommissie.
Er worden fietstochten georganiseerd, koffie uur, bingo en tijdens het wereldkampioenschap voetbal kunnen alle bewoners via een groot tv scherm samen kijken.
Als de structuur voor samenwerken volledig is, dan kunnen wij ons terugtrekken.
Opening was op 28 mei 2010.
Iedere participant kon zijn eigen netwerk en clientèle uitnodigen, zo werden de onderlinge banden verstevigd
Hoe kijkt u nu aan tegen de seniorenhuisvesting in Nederland?
De meeste appartementen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige senioren. De vraag naar een groter appartement zal toenemen. Men moet minimaal uitgaan van 80m2 en de grootste mag zeker 180m2 zijn.
Kleinere corporaties kunnen dit gedachten goed van Vitaal Wonen uitvoeren, waarbij zij uit moeten gaan van bestaande netwerken.
In de Randstad zou je natuurlijk zorgleveranciers kunnen interesseren, waarbij een combinatie gemaakt wordt van een verzorgingshuis en de bouw van het Vitaal Woonconcept erbij. De zorginstelling heeft meestal een keuken, de maaltijden zijn dan gegarandeerd.
Essentie voor het slagen van het Vitaal Wonen project is de interactie tussen de ‘binnen wereld en de buitenwereld, zoals leeszaal, kinderopvang, theater, ateliers, winkels…
Maar, natuurlijk wel oppassen voor kwade gezichten. Misschien een mogelijk bieden, dat zorginstellingen op dit traject kunnen inschrijven?
Ziet u voor Twente nog mogelijk voor het Vitaal Wonen concept? Ja, in Hengelo is men van start gegaan, door een samenwerking tussen een corporatie en Carint als zorgleverancier. Echter meerdere partijen zullen moeten deelnemen, want gelooft u mij, er moet altijd samen worden gewerkt en nagedacht.
Mag ik in de Stadshagen wonen?
Ja, dat mag. De gemeente heeft de bindingseis laten varen, dus…u mag er komen wonen.
Heeft u nog meer plannen voor Delden?
Jazeker, samen met de gemeente en andere zorgpartijen willen we Delden tot een woonservicegebied maken, waarbijde zorg naar de bewoners wordt toegebracht en daar participeren wij in.
Wijnanda Alberts, NA Consultancy.
3 juli 2010
Na Consultancy introduceert `Regenboog Wonen`19 maart 2011
Het Regenboog WonenNA Consultancy heeft een woonzorg concept ontwikkeld dat zich niet alleen richt op de oudere generatie senioren, maar juist op de nieuwe generatie senioren van gelijkgestemden.
Deze generatie is geboren tussen 1946 en 1966 en hebben totaal andere voorkeuren, waarden en behoeften dan de huidige generatie senioren.
Deze nieuwe generatie kent wel een rode draad in hun identiteit:
Men is zelfstandig, mondig, actief en betrokken bij de samenleving en zijn bereid ook hun kennis te delen met anderen.
Het is belangrijk om deze eigentijdse senioren diverse woon/zorg/serviceconcepten aan te kunnen bieden, waarbij zorg en service gebaseerd zijn op hospitality management.
Wij gaan uit van een vraaggestuurde service/zorg, waarbij de levensstijl voorkeuren van een ieder belangrijk zijn. Het contact met de samenleving moet gegarandeerd worden door de positionering van het woon/zorg/servicecomplex en door het leveren van maatwerk. De mens staat bij ons concept volledig centraal.
Voor ieder woon/zorg/servicecomplex zal bepaald moeten worden door de diverse deelnemers of er koop, huur of combinaties van beiden worden gebouwd.
Ieder woon/zorg/serviceflat zal daarom ook uniek zijn.
Het Logo zal u bekend voorkomen, aangezien wij ons tevens richten op homoseksuele en lesbische senioren, echter niet alleen! Wij creëren gemengde leefgemeenschappen die vriendelijk zijn voor alle minderheidsgroepen in Nederland. Wij staan voor een afspiegeling van de maatschappij, zoals die zich op dit moment aan ons voorkomt.
NA Consultancy treedt in contact met de diverse afdelingen van het COC in het land om te inventariseren waar wij de diverse afdelingen kunnen helpen om de juiste woon/zorgvoorziening in uw regio te realiseren.
Wijnanda Alberts,
Directeur NA Consultancy
Dit artikel is ook te lezen op www.kleinschaligwonen.nl
Interview met Janinka Beers - directeur Zuidrandflat te Gouda11 maart 2011
Download dit interview als pdf.
Interview Léon Savelkoul, directeur Parc Imstenrade19 februari 2011
Download de publicatie als pdf.
Interview met Alderik Bos, Eigenaar Bos Consultancy02 november 2010
Download dit interview als pdf.Interview met Désirée Attema, directeur Stichting Rendant15 augustus 2010
Directeur/bestuurder Stichting Rendant.NA Consultancy te Amstelveen
Désirée Attema heeft na een carrièreswitch een transformatie proces bij twee serviceflats in Friesland in gang gezet. Hoog tijd om kennis met haar te maken. Het gesprek vond plaats in de serviceflat Heerenhage te Heerenveen. De centrale vraag was, hoe was hoe Désirée Attema de transformatie naar een eigentijdse serviceflat gestalte geeft.
Wat houdt de transformatie in?
Eerst heeft er een juridische transformatie plaatsgevonden, waardoor wij beter in staat zijn langzaam toe te werken naar diensten en vastgoed transformatie van beide serviceflats. Op 1 januari 2009 heeft er een juridische herstructurering plaatsgevonden. De Stichting Aldlânstate ( Leeuwarden ) en de Stichting Heerenhage zijn opgegaan in de moeder Stichting Rendant ( directeur/bestuurder Désirée Attema), met 3 onderliggende besloten vennootschappen, te weten Rendant Arrangement B.V., Heerenhage Vastgoed B.V. ( Eigenaar vastgoed Heerenhage te Heerenveen) en Aldlânstate Vastgoed B.V. ( eigenaar vastgoed Aldlânstate Leeuwarden)
Heerenhage en Aldlânstate hebben ieder ongeveer 230 huurappartementen.
Wat zijn de verschillen tussen Aldlânstate en Heerenhage ?
Er is een verschil qua bewoners tussen de twee serviceflats.
In Leeuwarden hebben de bewoners al vroeg besloten om op oudere leeftijd naar Aldlâ nstate te verhuizen. Men kent elkaar vanuit hun eigen sociale leven, de bewoners komen vooral uit de hogere beroepsklasse. Veel bewoners komen ook uit Leeuwarden of directe omgeving.
In Heerenhage wonen mensen die remigreren naar Nederland en rustzoekers vanuit de Randstad. Hun keuze is een gevoelskwestie. Het rustige noorden, het weidse groen, geen files en met de auto of trein goed bereikbaar voor familie en vrienden. Men kent elkaar niet vanuit het verleden.
Schrikken nieuwe bewoners niet van de hoge servicekosten?
Het is duidelijk, dat men hier niet kan wonen op basis van alleen AOW. Een aanvullend pensioen of in het verleden opgebouwd vermogen zijn noodzakelijk om huur en servicekosten te kunnen voldoen. Als je uitlegt, wat er aan service geboden wordt dan zijn de kosten niet vaak een probleem.
Tijdens het kennismakingsgesprek met een aspirant bewoner bespreken wij deze thematiek.
Men moet weten, wat men voor dit geld mag verwachten. In Friesland is het nakomen van je afspraken erg belangrijk. Wat je zegt, dat lever je ook. Het is veel geld, maar nog niet te duur. Het begrip ‘duur’ drukt een gevoelswaarde uit, prijs en kwaliteit moeten in verhouding zijn. Wij leveren aan de bewoners 24-uurs aanwezigheid met geschoolde verzorgers. Dagelijks ontvangen de bewoners een verse maaltijd uit eigen keuken. Wij hebben een goed bezette receptie, een technische dienst en managers die helpen bij de dingen van de dag. Als men een feestje wil geven voor familie of vrienden, dan verzorgen wij de catering. Wij hebben logeerkamers en wij kunnen ook voor een ontbijtje zorgen. Onze organisatie is aanbod gestuurd, doch wij zullen in de nabije toekomst naar een vraaggestuurde organisatie overgaan. 120 medewerkers staan bij ons op de loonlijst, ongeveer 80fte. Velen zijn hier jaren in dienst en hebben een vast contract. Op dit moment nemen wij alleen nog personeel aan op een tijdelijk contract. Hierdoor kunnen wij beter mee bewegen op krimp en groei.
Wanneer de dienstverlening optimaal op orde is, zullen wij het aanbodgestuurde pakket loslaten en overgaan op een vraag gestuurd pakket. Misschien kunnen de servicekosten dan worden verlaagd.
Prefereren senioren een aanbodgestuurde of vraaggestuurde dienstverlening?
Ik merk, dat dit leeftijd afhankelijk is. De bewonersgroep van 70-80 jaar wil graag een vraaggestuurde dienstverlening. Boven deze leeftijdsgrens zeggen de bewoners vaker:
‘regelt u het allemaal voor mij.’
Een voorbeeld: jongere bewoners ( de 70+ senioren) willen niet altijd een warme maaltijd.
Gewoon een boterham met lekker soep als afwisseling. Dat accepteert de huidige populatie senioren, die 80+ zijn, echt niet. “Iedere dag een warme maaltijd, mevrouw Attema!”
De gemiddelde leeftijd?
Boven de tachtig jaar. Ik zet mij in om jongere senioren te motiveren eerder naar een serviceflat te verhuizen. De zeventig jarigen leveren energie aan de leefgemeenschap. Zij maken nog grote reizen, hebben een sociaal leven of gaan naar het theater.
Waarom?
Ik vind het van deze tijd, om op jongere leeftijd naar een serviceflat te verhuizen. Controle over je eigen leven houden, onafhankelijk zijn, maar een beroep kunnen doen op zorg en aandacht. Vanuit deze onafhankelijke positie kunnen bewoners professionele dienstverlening vragen, waarbij men niet afhankelijk is van familieleden.
Het besluit om naar een serviceflat te verhuizen moet je eigen besluit zijn en niet opgelegd worden vanuit een noodzaak. Zelf willen is prettig, door omstandigheden niet.
Weet u dat ouderen, die alleen thuis wonen vaak angstig zijn? Loopt er iemand buiten? Als ik val, hoe kom ik dan bij de telefoon? Wie vindt mij? Het is glad, ik moet nog boodschappen hebben, hoe moet dat nu? Hoe kom ik in het ziekenhuis? Wie doet mijn steunkousen aan?
Kinderen hebben vaak geen idee van de zorgen die hun ouders dagelijks hebben om hun zelfstandigheid te kunnen bewaren. Aspirant bewoners willen comfort en veiligheid.
Als je dit begrijpt en bespreekbaar maakt, dan is de stap naar een serviceflat makkelijker gezet. Het afscheid nemen van je inboedel of bijvoorbeeld boot…dat is niet eenvoudig. Wij denken er over, om een eigen haventje bij Heerenhage te creëren, waardoor bewoners wel hun boot mee kunnen nemen.
Serviceflats in Nederland hebben in iedere provincie een eigen identiteit en er is zelfs verschil op 20 km afstand!
Je kunt de organisatie op maat gesneden ontwikkelen, maar voor iedere leefgemeenschap is er toch een andere structuur. Friesland heeft een no-nonsense mentaliteit. De sociale structuur in Heerenhage is anders dan in Aldlânstate Leeuwarden. En dat is nu ook het bijzondere van het hebben van twee locaties. Tijdens een kennismakingsgesprek met nieuwe bewoners, merken wij soms op dat de ene leefgemeenschap beter bij iemand past dan de andere. Wij bespreken dit dan ook met de mogelijke nieuwe bewoner. Dit jaar hebben wij in Aldlânstate en Heerenhage heel bewust niet op dezelfde dag “Open Dag” gehouden. Wij wilden mensen in staat stellen beide locaties te bezoeken om een goede vergelijking te kunnen maken.
De huidige dienstverlening
Wij hebben heel lang een structuur gehad waarin wij bepaalden hoe een cliënt zich moest gedragen. Samen met managers en teamleiders hebben wij een veranderproces gestart. Beter luisteren naar wensen, maar ook beter luisteren naar mogelijke klachten.
Leren van ervaringen en ook ervaringen met elkaar delen.
Wij zijn er goed in, om mensen het gevoel te geven, dat zij ondanks hun lichamelijke afhankelijkheid, toch zelfstandig zijn. Wij zorgen voor een goede kwaliteit van leven! Het is fantastisch om te kunnen zeggen, dat men ondanks de hulp van thuiszorg, toch volledig zelfstandig kan wonen.
Als je vroeger zorgafhankelijk werd in een serviceflat dan kon er vaak niet blijven wonen. Nu behoeft bijna niemand meer weg uit Aldlânstate of Heerenhage. Je kunt ook zeker thuis sterven, de keuze is altijd aan de bewoner. Het ligt bij zwaar dementerende bewoners iets anders, maar wij willen, dat ook zij zo lang mogelijk hier kunnen blijven wonen.
Ik ben voor een ieder bereikbaar. Mijn deur van het kantoor staat altijd open.
Weet u wat ik soms erg vind? Mensen, die van de directeur toestemming willen hebben om een besluit te mogen nemen in de persoonlijke levenssfeer! Steeds weer breng ik dan onder de aandacht, dat men hier zelfstandig woont en zelf beslissingen mag nemen.
De medewerkers zijn betrokken bij het wel en wee van de bewoners. Een bewoner wordt opgenomen in het ziekenhuis, maar de vissen moeten verzorgd worden. Voor de bewoner kan dit een probleem zijn. Medewerkers vragen nu nog aan mij toestemming of zij bijvoorbeeld de vissen mogen voeren, maar ik vind dit juist goed. Het is voor senioren erg prettig te weten, dat huis en haard goed in de gaten worden gehouden.
Op een dienstverleningsvraag antwoorden wij: “ even kijken of het kan”,zoeken naar een creatieve oplossing en dan uitleggen waarom iets eventueel niet kan. Denken in oplossingen en niet in problemen.
Na ontslag uit het ziekenhuis, helpen wij met een ontbijtje en het appartement op orde te houden. Wij letten erop, dat bij decorumverlies van dementerenden, dit zo min mogelijk opvalt. Gewoon even helpen met de haren kammen, of de rok recht trekken. Dat is onze houding. Wanneer je mensen helpt, dan heb je respect voor de mens.
Hoe hebt u het ‘oude denken’ doorbroken?
Ik ben hier nieuw, want ik zit hier nog maar anderhalf jaar. Ik verving de toenmalige directeur. Ik kende dat denken helemaal niet. Ik werd in het diepe gegooid zonder te zijn ingewerkt en besloot mijn gevoel te volgen en natuurlijk gebruik te maken van mijn kennis en ervaring.
En toen begon de reorganisatie…..?
In zekere zin. Ik heb mij eerst goed ingelezen om mij een mening te kunnen vormen over het gevoerde beleid. Ik stelde vragen, wat confronterend was voor de medewerkers en bewoners. Het eerste wat ik deed tijdens vergaderingen was de agenda omgooien.
De rondvraag werd agendapunt 1 en daarna kwamen de andere punten. Ik was benieuwd wat er leefde onder de medewerkers en bewoners. Ik hield afstand van de mensen om objectief te kunnen kijken, wat er precies gebeurde. Dat ervaren mensen als onplezierig, want men voelt zich bekeken.
Toen was het half jaar om…..
Nog een half jaar werd er aan vast geknoopt. Je gaat iets doen met de zaken die je hebt geïnventariseerd en je contacten met de medewerkers worden anders. Je bent niet meer even binnen, maar blijft langer. Van inventariseren naar het ontwikkelen. Ik heb op allerlei niveaus vele gesprekken gevoerd, waardoor de medewerkers begrijpen, dat ik van hen vraag zelfstandiger te worden. Men komt nu zelf met ideeën en dat stimuleer ik. Wat mij bij mijn komst opviel, dat er onder de medewerkers veel waardering was voor de eigen locatie, terwijl die voor de andere locatie ontbrak. Dit werd veroorzaakt doordat men elkaar slecht kende en nauwelijks ontmoette. Gelukkig zijn er nu meer onderlinge contacten en de projectgroepen werken organisatiebreed. De afstand wordt steeds kleiner en de waardering voor elkaars werk groter.
Hoe reageerden de bewoners op uw wijze van leidinggeven?
Dat was een schok, alle structuren werd opengegooid en zowel bewoners als medewerkers moeten wennen aan het vertrek van een directeur die lang leiding had gegeven aan de organisatie. Je moet wel behoedzaam te werk gaan om geen gevoel van onveiligheid te geven. Als je van medewerkers vraagt om zelf beslissingen te nemen, moet je hen ook laten weten, dat je ook fouten kunt en mag maken. Dat hoort bij een ontwikkel- en leerproces. Van het delen van ervaringen worden wij allemaal wijzer.
De dienstverlening van de toekomst.
Wij zijn nu nog druk bezig met de kwaliteitsverbetering van onze diensten. De organisatie moet cliënt gerichter zijn, terwijl het personeel vooral mensgericht moet zijn.
Wij moeten meer maatwerk gaan leveren. Inspelen op de behoeften van de bewoners bij de maaltijden. Vegetarische maaltijden, glutenvrij, meer variatie. Dienstverlening op maat.
60+ als u thuis komt van vakantie…koelkast gevuld met wat u wilt.
80+ ---wij brengen u eten altijd warm thuis als u dit wilt, bed op maken ’s ochtends,
was in de wasmand, strijkdienst. Alles afhankelijk van ieders behoeften. Vraag gestuurd!
Wordt het vastgoed gerenoveerd of komt er nieuwbouw?
Wij hebben in Heerenhage en Aldlânstate kleine appartementen samengetrokken, maar een grote renovatie van het hele gebouw is geen optie. Het zijn gebouwen vanuit de zestiger jaren met voorzieningen vanuit die periode. Naar de huidige maatstaven zijn er te weinig stopcontacten, te smalle gangen en deuren, te kleine badkamers en balkons en geen klimaatbeheersing. De appartementen ervaren wij als te klein en verouderd. In de zestiger jaren kenden wij geen rollator of scootmobiel. Als je nu met de rollator naar de badkamer gaat, dan kom je vast te zitten tussen douche en wastafel, wat niet erg aantrekkelijk is.
Het zal mogelijk een mengvorm tussen huur en koop worden, maar zeker een behoorlijk deel wordt huur. De verschillende behoeftes: decentraal of centraal wonen? Wij moeten goed luisteren naar wat de markt vraagt.
Wij opteren in de toekomst voor nieuwbouw, waarbij de appartementen tenminste over 2 slaapkamers en 1 zitkamer beschikken.
Ieder appartement krijgt een douche, is drempelvrij, elektrische leidingen en stopcontacten zijn op de juiste hoogte aangelegd, en een knop waar alle lichten aan/uit gedaan kunnen worden. Uiteraard beschikken de appartementen over een videofoon voor het openen van de toegangsdeur. Over domotica wordt rondom woonvormen voor senioren veel gesproken. Voor ons speelt het niet echt. Bewoners van Heerenhage en Aldlânstate wonen zelfstandig. Het is voor hen belangrijk, dat het appartement technisch geschikt is om domotica aan te sluiten als de behoefte er is.
Wat heeft u in uw perceptie kunnen omdraaien?
Ik hoef niet meer alles zelf te doen. Eén hoofdig leiderschap is niet goed. Ik heb het hiërarchisch denken kunnen doorbreken en meer verantwoordelijkheid gelegd bij andere leidinggevenden in de organisatie. Vergaderingen worden inter-actiever.
En de bewoners?
Wij hebben een Manager bewonerszaken en een Manager civiele diensten en die werken organisatiebreed. Het zijn ook aanspreekpunten voor een ieder. Maar sommigen blijven denken, dat zij toch echt de directeur moeten spreken als het serieus wordt.
Wat is het aller- zwaarste?
Het voortdurend schakelen tussen de twee werkplekken. Ik wil de medewerkers en bewoners graag op twee plekken te woord staan en dat is fysiek niet mogelijk. Als ik hoor: ‘fijn, dat je er bent’, dan weet ik dat mijn werk nog niet klaar is. Het moet in feite helemaal niet uitmaken of ik fysiek aanwezig ben, maar dat doet het wel. Aandacht en betrokkenheid op afstand is niet voldoende. Ik wil de aansturing van de Heerenhage en Aldlânstate meer door de manager laten plaatsvinden. Zij zijn er naar mijn mening klaar voor. Men vindt het wel spannend, maar dat is niet erg. Er is gezaaid, nu moet het gezaaide opkomen……..
Ik moest wennen aan het feit, dat ik mijn werktempo erg moest aanpassen. In heb een achtergrond in de zakelijke juridische dienstverlening, waar veel ‘NU’ moet. Zelfs mijn tempo van lopen moest ik aanpassen, anders bleef ik in de gangen maar iedereen voorbijsnellen.
Hier moet je coachen, aansturen, kaders, maar zeker ook ruimte geven.
En natuurlijk stel ik wel eens te veel verandering tegelijkertijd voor. Een zonnebank bijvoorbeeld, met lichttherapie, of een kinderspeelhoek voor de kleinkinderen. In Heerenhage vroegen bewoners zelf om een kinderspeelhoek, maar bij Aldlânstate stelden de bewoners er geen prijs op. En deze cultuurverschillen moet ik respecteren.
Hoe ervaart u uw positie binnen de organisatie van Rendant Arrangementen B.V.?
Ik vind het prettig om in positie als directeur/bestuurder veel zaken zelf vorm te geven.
Ik heb een uitstekende Raad van Toezicht met verschillende disciplines, zoals financieel, juridisch en gezondheidszorg. Ik kan altijd sparren, als ik ergens mee zit. Ik behoef niet alles terug te koppelen naar een bestuur. In een professionele organisatie kun je tegenwoordig niet anders.
Toch blijft het moeilijk om aan de bewoners uit te leggen, dat er geen groot bestuur noodzakelijk is. Men is het zo lang anders gewend geweest. Maar dan leg ik weer eens uit, dat de tijden veranderen. Bestuurders zijn fulltime professionals en de toezichthouders oefenen hun taak op afstand uit. In het verleden woonden medewerkers nog intern, ook daarvan hebben wij met elkaar geaccepteerd, dat het niet meer in het huidige tijdsgewricht past. Je moet voortdurend blijven schakelen.
Is er een vertrouwenspersoon?
Ja, wij hebben twee vertrouwenspersonen voor medewerkers. Er wordt gelukkig weinig gebruik van hun diensten gemaakt. Alert zijn wij organisatiebreed op intolerantie. Iedereen weet, dat ik het niet accepteer als medewerkers en/of bewoners elkaar niet respecteren. Medewerkers voelen zich veilig om deze problematiek bij mij aan te kaarten.
Hoe kijkt u naar het overheidsbeleid voor Serviceflats?
Serviceflats bestaan niet voor de overheid. Staatssecretaris Bussemaker was in Heerenveen uitgenodigd voor een bijeenkomst. Wij waren wel uitgenodigd, maar vooraf was duidelijk dat er geen aandacht was voor serviceflats, wel voor verzorgings- en verpleeghuizen.
Dat zegt dus wel iets. De overheid stimuleert het zo lang mogelijk zelfstandig wonen en daarbij vergeet men, dat senioren in serviceflats ook zelfstandig wonen. Ik ben absoluut van mending dat het wonen in een serviceflat, de opname in een verzorgingshuis kan uitstellen en zelfs kan afstellen. Hier is geen oog voor.
Is er regionaal overleg?
Er is regionaal overleg tussen directeuren van serviceflats in de noordelijke provincies. Ik ben van de nieuwe lichting, uit het bedrijfsleven en uit een commerciële omgeving. Wij zijn gewend om op onze prestaties aangesproken te worden. Alle serviceflats hebben te maken met een omslag in werken en denken. De tijd van wachten tot ‘het grind knerpt’ is voorbij.
Er is dus veel meer te kiezen en je zult meer je best moeten doen om potentiële bewoners voor jouw onderneming te interesseren.
Ik merk, dat u veel plezier hebt in uw werk!
Oh ja, ik ga iedere dag met genoegen aan de slag. De variatie tussen bezig zijn met vastgoed en financiën, maar ook tussen medewerkers en bewoners, of het deelnemen aan een buffet of een uitstapje, ervaar ik als plezierig. Ik heb het deze week erg druk met zakelijke afspraken, maar….. ik heb mij een middag vrij kunnen maken om met de bewoners van Aldlânstate mee te gaan naar Akkrum. Daar gaan wij luisteren naar Douwe Kootstra, die prachtige verhalen in zowel het Nederlands als het Fries vertelt. Die afwisseling maakt dat iedere week voorbij vliegt.
Wijnanda Alberts
Amstelveen, 24 augustus 2010
Vitaal Wonen, interview met Henny Manrho15 juni 2010
Wijnanda Alberts in gesprek met Henny Manrho directeur/bestuurder van de Stichting Wonen Delden. De directeur van woningcorporatie Wonen Delden, ontmoet ik in een modern kantoor aan de Langestraat in het deftige vergrijsde Delden om het concept ‘Vitaal Wonen’ voor Senioren te bespreken.
Henny Manrho, werkte tot 2003 bij een woningcorporatie in Haaksbergen. Er volgde een fusie, waarbij de Woongroep Twente ontstond. Tijdens dit fusietraject is hij op zoek gegaan naar een nieuwe uitdaging.
Waarom een nieuwe uitdaging aan gaan?
Wonen Delden had meerdere nieuwe projecten in ontwikkeling, maar de locatie, langs de rondweg, tegen het centrum van Delden aan, was de uitdaging die ik wilde aangaan. Het is de mooiste locatie van Twente, daar moet je dus iets moois van maken, vond ik. Er zat een capaciteit van ongeveer 100 appartementen in. Ik solliciteerde en werd aangenomen.
Hoe ontstond bij u het idee om Vitaal Wonen in Delden te ontwikkelen?
In eerste instantie werd door de woningcorporatie overwogen om alleen sociale woningbouw op die locatie realiseren. Het rendement was te weinig door de beperkte huuropbrengsten.
Er werd aangestuurd op een combinatie van sociale woningbouw, luxe huur en koopappartementen.
In Delden is veel eigen woningbezit. De vergrijzing is hier extreem hoog nl. 40%, tegenover een gemiddelde in Nederland van 20%. Deze senioren wonen zelfstandig, met veel lusten, doch naarmate de vergrijzing toeneemt, worden de lasten steeds hoger, nl. onderhoud groot huis, grote tuin enz.
We hebben de woningbehoefte geïnventariseerd, waardoor wij inzicht kregen of de voorgestelde woningtypes aftrek zouden vinden. In de Twentse Courant Tubantia werd een artikel gepubliceerd over de plannen en de reacties waren enorm. Wat bleek? Er waren ruim 300 gegadigden voor de huurappartementen. In overleg met de makelaars heeft men geïnventariseerd of er markt was voor koopappartementen. Ook hier was er ruime belangstelling, nl. 150 inwoners van Delden.
Besloten werd om 1/3 deel sociale woningbouw, 1/3 deel vrije huur sector en 1/3 deel koopappartementen te realiseren in samenwerking met IAA Architecten te Enschede.
Overleg met de omwonenden en Stichting Twickel volgde, met als insteek het architectonische ontwerp. De sociale woningbouw werd gepland naast het bestaande gebouw terwijl de 2 andere typen tegen de weg zou worden aangebouwd. Het moest wel de uitstraling van de havezaten hebben, die rondom de kern van Delden zijn gebouwd.
Waar moest het project in Delden aan voldoen?
Ruime luxe appartementen van ruim 140 m2 – 170m2, waaronder 4 hoekappartementen en 2 tussenappartementen. Wij kwamen uit op 100 appartementen.
Er dienden sociaal-maatschappelijke functies een plek te krijgen, ontmoetingsruimten moesten er aan toegevoegd worden, waardoor vereenzaming voorkomen wordt.
Hoe kwam u op dit idee?
Ik heb gesproken met de directeur van de woningcorporatie ‘Wooninc’ te Eindhoven.
Zij hebben een senioren project Wooninc Plus, waarbij men tot inzicht was gekomen, dat bij de exploitatie van ontmoetingsruimten bleek dat deze onvoldoende werden gebruikt. De senioren hebben de neiging zich af te sluiten en de ontmoetingsruimten alleen te willen benutten voor de eigen doelgroep. Er moet openheid worden gekweekt en dit kan alleen door maatschappelijke ruimten te creëren. Het advies luidde: creëer niet alleen openbare ruimten voor bewoners, maar ook voor de omwonenden. Dit klonk als muziek in de oren, want het sloot aan bij de wens om extra voorzieningen te maken voor de vergrijsde Deldense bevolking en de naastliggende zorgcentra.
Is dit nu het woonzorg concept geworden?
Ja, dit leidde tot het concept ‘Vitaal Wonen”, waarbij benadrukt wordt, dat de bewoners zo zelfstandig mogelijk blijven wonen, met voldoende kwaliteit van leven. Het moest geen gebouw worden dat naar binnen gekeerd zou zijn, maar activiteiten vanuit Delden moesten worden toegevoegd, zoals kinderopvang of een bibliotheek. Het bestuur van de bibliotheek was direct enthousiast. Deze bibliotheek huurt de ruimte van Wonen Delden
Hoe regenereert de corporatie nu gelden om de exploitatie kostendekkend te maken?
Dat is geen gemakkelijke opgave, maar Wonen Delden heeft zich tot taak gesteld om deze kosten vanuit de gemeenschappelijke ruimten te verkrijgen. Je moet partijen benaderen die verantwoordelijkheid willen dragen in het project.
Dat is makkelijker gezegd dan gedaan, maar hoe heeft u bijvoorbeeld de financiële exploitatie van het restaurant geregeld?
Ik denk daarbij aan de toekomstige zorgvraag. De gemiddelde leeftijd van de woningzoekenden die interesse hadden voor de Stadshagen was ruim 70 jaar (nu 73). Over 10 jaar zijn de bewoners dus ruim 80 jaar en dan heeft men behoefte aan een maaltijdvoorziening. Je gaat je dan een beeld vormen over de functie van de keuken. Je stelt eisen: er moeten zoveel mogelijk cliënten van de keuken gebruik willen maken. Er moet een goede prijs-kwaliteitverhouding zijn.
Het mag pertinent niet alleen goedkoop zijn, de zorg voor kwaliteit staat voorop. Wij hebben een begroting opgesteld, waarin met name de personeelskosten zwaar wogen.
Waar kiezen wij nu voor? Zelf koken, of een half product? Wij kozen voor het inhuren van professionele koks, dus, het werd zelf koken. De prijs van een maaltijd is nu € 8, -
Hoe krijgt u het project rendabel?
Een ieder kan in het restaurant van ‘De Stadshagen” eten. We hebben nu nog niet voldoenden omzet. Daar moeten we nog hard aan werken, maar dat komt best voor elkaar.
Tevens heb ik andere partijen verzocht om te participeren, zoals de UVV in Delden. In de oude Jan Lucaskamp (het voormalige verzorgingshuis dat op deze plek stond) verzorgden de dames van het UVV, dagelijks een open tafel project. Zij zorgden voor ongeveer 15 personen dagelijks de maaltijd. Er werd gekookt in de zorginstelling en de maaltijd werd het over straat gebracht naar de Jan Lucaskamp. Dat mag niet meer volgens
de Warenwet. Waarom kan dit niet georganiseerd worden in de Stadshagen? Dagelijks, dus 365 dagen per jaar organiseert het UVV nu de open tafel voor een groep van 10-12 personen. Maar, daar kan het restaurant natuurlijk niet op draaien. Overdag kan een ieder een kopje thee, koffie of een uitsmijter genieten in het restaurant. Ook hier moet nog meer bekendheid aan worden gegeven.
De personeelskosten?
Ik heb contact opgenomen met de JP van den Bentstichting, een stichting voor verstandelijk gehandicapten en heb gevraagd of hun cliënten werkervaring wilden op doen in de bediening van het restaurant van De Stadshagen. 8 of 9 cliënten zijn op verschillende dagen aan het werk. Een enthousiasme, spontaniteit, wij zijn hier erg blij mee. Een huismeester heeft geen dagtaak en de salariskosten zijn hoog. Een van onze koks is tevens huismeester, hij is van 11.00 uur tot -20.00 uur aanwezig, dus kan hij tussendoor ook kleine probleempjes oplossen. Ook de schoonmaak wordt binnen een bepaald budget uitgevoerd door 2 dames, die ieder 13 uur per week de schoonmaak verrichten.
Zijn er nog meer participanten?
Jazeker, de Stichting Welzijn Ouderen, afdeling Delden houden kantoor in De Stadshagen. Hierdoor kunnen zorgvragen onmiddellijk worden afgehandeld en Wmo activiteiten worden gecombineerd. Maar, de SWO brengt natuurlijk financiële middelen in.( huur locatie) Carint, de zorgleverancier in Twente, kan direct zorg leveren en biedt de bewoners de mogelijkheid zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Carint gaat diverse ruimtes en een
zorgpost huren. Weet u wat nu de kracht is van het project De Stadshagen? Alle participanten ondersteunen elkaar! De gelden van SWO, JP van den Bentstichting, Carint, UVV en de coöperatie worden in een daarvoor bestemde exploitatie pot gestopt. We denken er nu aan om het tuinonderhoud ook door cliënten van de JP van den
Bentstichting te laten doen.
Kunnen de bewoners van de koopappartementen diensten en zorg op maat afnemen?
Dit kan allemaal worden ingehuurd via Carint en Swo, maar men is uiteraard vrij om een andere zorgleverancier te kiezen. Als Carint een bijdrage wil leveren aan het project, dan gaan zij ook een locatie huren in De
Stadshagen. Zo worden wederom inkomsten geregenereerd. Hier komt duidelijk naar voren hoe alle organisaties elkaar ondersteunen.
Heeft een bewoner van de huur of koopappartement een zorgvraag bij Carint.
Prima, is het antwoord van Carint, maar dan moet u zich melden bij SWO, om een indicatie te verlenen. Zo werkt het nu eenmaal in de extramurale zorg. Er is een alarmering via Carint. Bewoners die bijv. 24 uurs verzorging nodig hebben, bijv. na een heupoperatie, kunnen in hun eigen appartement worden verzorgd.
Is dit nu de core-business van de coöperatie?
Nee, maar door dit concept in eerste instantie zelf te ontwikkelen hebben we er voor gezorgd dat de verhuur en verkoop fantastisch loopt. Het concept is een meerwaarde die de verkoop en verhuur stimuleert. Alle huurwoningen zijn verhuurd, inclusief de luxeappartementen.
Van de 38 koopappartementen zijn er 30 appartementen verkocht, in de prijs van 295.000 euro tot 550.000 euro.
Toen de corporatie met dit project aan de slag ging, hebben we de risico’s goed geïnventariseerd. Zowel het marktrisico, verkooprisico, verhuurrisico, inkooprisico, risico tijdens de bouw hebben zoveel mogelijk in beeld gebracht en tot beheersbare risico’s verminderd. Er moet wel gezegd worden dat we in de goede tijd zijn gestart met de verkoop.
Als wij nu met dit project gestart waren, dan had het wel grote risico’s gelopen. Hoe hadden wij de koopappartementen kunnen verkopen, nu de banken zo moeilijk hypotheken verlenen?
Kunnen wij het project even schematisch doornemen?
- Natuurlijk, daar houd ik ook van.
- Aankoop verzorgingshuis was in 1999
- Initiatie was in 2003
- bouwplannen waren in 2005 klaar,
- bouwvergunning in 2006
- aanbesteding bouw september 2006.
- Start bouw september 2007
De verhuur van luxe appartementen in Delden is moeilijker. Er is hier geen aanbod van duurdere huurwoningen, dit was een nieuwe markt. Wij spraken met de gemeente af, dat de bewoners die een huis verkochten, niet in
aanmerking kwamen voor een sociale huurwoning maar alleen deze luxe huurappartementen mochten huren.
Wonen Delden interesseerde hun huurders voor de sociale woningbouw appartementen, zodat deze woningen weer vrij kwamen voor de starters. Starters hebben Delden nl. een beetje verlaten, en zo trachten wij hen hier weer naar toe te lokken om de balans weer wat terug te krijgen in Delden.
Hoe raakt de crisis het project?
Er waren 23 belangstellenden maar gedurende deze twee crisisjaren zijn er nu toch 30 appartementen verkocht van het totaal van 38 in de prijsklasse van 312.000- 550.00 euro.
Ook de verhuur van de luxe appartementen stagneerde ietwat, want men kon het huis niet verkopen. Toch zijn alle luxe appartementen nu verhuurd.
Is De Stadshagen een vraag gestuurd project?
Inderdaad, dat ziet u goed. In Nederland moet men een cultuur omslag maken bij initiatieven over seniorenhuisvesting. Ook woningbouwcorporaties moeten commerciëler denken. Wij moeten naar een vraag gestuurd denken. Wat wil men in Delden? Mensen komen echt af op het project. Wij ontvangen de mensen altijd in het restaurant, men ziet de leeszaal met alle recente tijdschriften en kranten.
Inkomsten nu en in de toekomst?
Het UVV heeft een sterke binding met het gebouw, vooral door het tafelproject. Men is onlangs het huiskamerproject bij ons gestart, waardoor de binding nog groter is. SWO en UVV heeft een project “meer bewegen voor ouderen”, wat in de toekomst ook in De Stadshagen zal plaatsvinden. Er wordt gedacht aan een fitnessruimte. Het UVV heeft fondsen aangevraagd om de ontmoetingsruimte in te richten en heeft toezeggingen voor ruim € 60.000, -.
Wij hebben met de planning rekening gehouden met de behoeften van ouderen over 10 jaar. In de recreatieruimte wordt spreekuur gehouden door de diabetisch verpleegkundige. Er is zelfs een scootmobielcursus gehouden.
Echter, alles op vraaggestuurde basis.
Kunt u iets vertellen over de toepassingen van domotica in De Stadshagen?
Hier hebben wij vooral gekeken naar de goede bereikbaarheid van de appartementen. Er is een elektrisch slot op de voordeur, en op de centrale entree. Iemand die er niets te zoeken heeft, komt er niet in. Bijv. bezoekers van de bibliotheek kunnen niet naar de appartementen doorlopen. Door dit elektronische slot te activeren ontsluiten de deuren zich automatisch, tot aan het appartement aan toe. Uiteraard zijn er bewegingsmelders in de woning, de gordijnen en zonwering kunnen automatisch open en dichtgaan. Maar….niet alles is al aangelegd, een ieder is vrij om dit te gebruiken. Alarmering in de doucheruimten. En voorzien van stroeve tegels. Alle schemerlampen kunnen door middel van 1 knop worden uitgeschakeld. Wij hebben ook het woonkeurmerk aangevraagd. Er is volgens het woonkeurmerk 1 onveilige plek, nl. in de bergingen, want daar kunnen mensen zich verschuilen. Men noemt dit een sociaal onveilige plek.
Misschien webcams ophangen?
Ja, dat is een mogelijkheid of spiegels, maar dat is ook wel erg confronterend. Tja, het is een parkeergarage voor 100 auto’s met 100 bergingen, dus wij moeten hier nog wel oplossingen voor vinden.
Is er cohesie tussen de bewoners van de huur en koopappartementen?
Daar zijn wij hard mee aan de slag gegaan, want er bestaat nog een cultuurverschil. Het zijn nog verschillende werelden, dat was vroeger al zo en dat is het nog steeds. Dit gaan wij overbruggen door communicatie met elkaar op basis van gemeenschappelijke belangen. Dat zal echt lukken, bijvoorbeeld door de bewonerscommissie en de activiteitencommissie.
In de bewonerscommissie moet ook iemand van koopappartementen plaatsnemen. Het kan niet zo zijn, dat de eigenaren alles besluiten, nee…ook hier is het: samenwerken.
Ja, een belangrijk punt is: pas op voor hospitalisatie.
Ik zal een voorbeeld geven. Afgelopen winter heeft het veel gesneeuwd. Plotseling ontvingen wij telefoontjes of wij sneeuw wilden ruimen? Dat wilden wij wel, maar konden de vitale bewoners dat nu in een keer niet meer? Wij kunnen dit doen, maar dan wordt dit in rekening gebracht bij de servicekosten voor de huismeester.
Wij hebben dit overlegd in de bewonerscommissie, want er moet bewustwording gecreëerd over de kosten.
Eindfase nadert nu? Ja, wij hebben een beroepskracht aangesteld die de communicatie tussen de bewoners en
de verschillende participanten aanstuurt en om alle kleine probleempjes glad te strijken. Er moet nu duidelijk aan de cohesie worden gewerkt.
Wij willen ons als woningbouwcorporatie terugtrekken. Er zal een alternatief moeten worden gezocht waarbij de exploitatie wordt geregeld. Dat kan een marktpartij zijn of een beheerstichting. Er is inmiddels een bewonerscommissie gevormd waarmee de beheerszaken worden besproken. De koopwoningen zijn ondergebracht in een VVE- structuur. Daarnaast worden er activiteiten georganiseerd door pas opgerichte activiteitencommissie.
Er worden fietstochten georganiseerd, koffie uur, bingo en tijdens het wereldkampioenschap voetbal kunnen alle bewoners via een groot tv scherm samen kijken.
Als de structuur voor samenwerken volledig is, dan kunnen wij ons terugtrekken.
Opening was op 28 mei 2010.
Iedere participant kon zijn eigen netwerk en clientèle uitnodigen, zo werden de onderlinge banden verstevigd
Hoe kijkt u nu aan tegen de seniorenhuisvesting in Nederland?
De meeste appartementen voldoen niet meer aan de eisen van de huidige senioren. De vraag naar een groter appartement zal toenemen. Men moet minimaal uitgaan van 80m2 en de grootste mag zeker 180m2 zijn.
Kleinere corporaties kunnen dit gedachten goed van Vitaal Wonen uitvoeren, waarbij zij uit moeten gaan van bestaande netwerken.
In de Randstad zou je natuurlijk zorgleveranciers kunnen interesseren, waarbij een combinatie gemaakt wordt van een verzorgingshuis en de bouw van het Vitaal Woonconcept erbij. De zorginstelling heeft meestal een keuken, de maaltijden zijn dan gegarandeerd.
Essentie voor het slagen van het Vitaal Wonen project is de interactie tussen de ‘binnen wereld en de buitenwereld, zoals leeszaal, kinderopvang, theater, ateliers, winkels…
Maar, natuurlijk wel oppassen voor kwade gezichten. Misschien een mogelijk bieden, dat zorginstellingen op dit traject kunnen inschrijven?
Ziet u voor Twente nog mogelijk voor het Vitaal Wonen concept? Ja, in Hengelo is men van start gegaan, door een samenwerking tussen een corporatie en Carint als zorgleverancier. Echter meerdere partijen zullen moeten deelnemen, want gelooft u mij, er moet altijd samen worden gewerkt en nagedacht.
Mag ik in de Stadshagen wonen?
Ja, dat mag. De gemeente heeft de bindingseis laten varen, dus…u mag er komen wonen.
Heeft u nog meer plannen voor Delden?
Jazeker, samen met de gemeente en andere zorgpartijen willen we Delden tot een woonservicegebied maken, waarbijde zorg naar de bewoners wordt toegebracht en daar participeren wij in.
Wijnanda Alberts, NA Consultancy.
3 juli 2010